Kısa cevap: Kiracının 5 yılı doldurması, tek başına tahliye hakkı doğurmaz. Beş yılın dolması, kira bedelinin yeniden belirlenmesi (kira tespiti) bakımından önemlidir. Bu durumda kiraya veren, endeks sınırına bağlı kalmaksızın bedelin güncel emsallere ve hakkaniyete göre tespitini dava yoluyla isteyebilir. Kiracıyı sebep göstermeden çıkarma hakkı ise ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla gündeme gelir. Bu nedenle ihtarnamenin amacı ve zamanı, talebin tahliye mi yoksa bedel tespiti mi olduğuna göre değişir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında “5 yıl” sıkça yanlış anlaşılan bir eşiktir. Birçok kişi, kiracının 5 yılı doldurmasıyla doğrudan tahliye edilebileceğini düşünür. Oysa 5 yıl, kira bedelinin yeniden belirlenmesiyle ilgilidir, tahliye ile değil. Bu yazıda 5 yılın hukuki anlamını, ihtarname ve dava sürecini ve 10 yıllık sürenin tahliyedeki rolünü açıklıyoruz.
5 Yılın Hukuki Anlamı Nedir?
Türk Borçlar Kanunu, kira bedelindeki yıllık artışı kural olarak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki değişim oranıyla sınırlar. Ancak kira ilişkisi beş yıldan uzun sürdüğünde ya da beş yıldan sonra yenilendiğinde, kira bedeli bu endeks sınırına bağlı kalınmaksızın yeniden belirlenebilir. Beş yılın dolması, kiraya verene bedelin güncellenmesini isteme imkânı tanır.
Kira Bedelinin Tespiti Nasıl İstenir?
Beş yılın dolmasıyla kira bedelinin güncellenmesi, kira tespit davası yoluyla istenir. Bu davada bedel, taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet gözetilerek hâkim tarafından belirlenir. Davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı, davanın açıldığı zamana ve kiraya verenin bildirim yapıp yapmadığına göre değişir.
İhtarname Şart mı?
Kira tespit davasının açılabilmesi için ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak yeni dönem başlamadan belirli bir süre önce kiracıya yazılı bildirim yapılması, tespit edilen bedelin yeni kira döneminin başından itibaren uygulanmasını sağlayabilir. Bu nedenle bildirimin zamanı, davanın sonucu kadar önemlidir.
Tahliye İçin 5 Yıl Yeterli mi?
Hayır. Kiracıyı herhangi bir sebep göstermeden çıkarmak, beş yılın dolmasıyla mümkün olmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmasının ardından, bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bunun dışındaki tahliyeler ise ihtiyaç, tahliye taahhüdü ya da kira borcunun ödenmemesi gibi kanunda sayılan özel sebeplere dayanır.
Dolayısıyla “5 yılını dolduran kiracıya ihtarname” konusunda doğru soru, talebin ne olduğudur. Amaç bedelin güncellenmesiyse kira tespiti, kiracının çıkarılmasıysa kanundaki özel tahliye sebeplerinden biri gündeme gelir. Hangi yolun uygun olduğu ve bildirim sürelerinin nasıl işleyeceği dosyaya göre değiştiğinden, sürecin bir Bursa kira avukatı ile değerlendirilmesi hak kaybını önler.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı 5 yılı doldurdu, hemen çıkarabilir miyim?
Sadece 5 yılın dolması tahliye hakkı vermez. Sebep göstermeden tahliye için 10 yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bunun dışında ancak kanunda sayılan özel sebeplerle tahliye istenebilir.
5 yıl dolunca kirayı istediğim kadar artırabilir miyim?
Hayır. Beş yıldan sonra bedel endeks sınırına bağlı olmadan belirlenebilir, ancak bu belirleme keyfi değildir. Emsal kiralar ve hakkaniyet gözetilerek hâkim tarafından yapılır.
Kira tespiti için ihtarname göndermek zorunlu mu?
Zorunlu değildir. Ancak yeni dönemden önce yapılan yazılı bildirim, tespit edilen bedelin yeni dönemin başından uygulanmasına katkı sağlayabilir.
10 yıllık süre nasıl hesaplanır?
On yıllık uzama süresi, sözleşmenin ilk süresinin ardından başlayan uzama yıllarıyla hesaplanır. Bu sürenin dolmasının ardından, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle sözleşme sebep gösterilmeden sona erdirilebilir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilir. Kira ve tahliye süreciniz için bir avukata danışmanız önerilir.
