Güvence bedeli olarak da bilinen depozito kira sözleşmesi nedeniyle kiraya verenin uğrayabileceği zararları teminat altına almak amacıyla kiracı tarafından verilen para veya kıymetli evrak olarak ifade edilebilir.
TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, depozitonun para veya kıymetli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir hesaba yatırır; kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.
Türk Borçlar Kanunun 342. Maddesinde bankanın yatırılan güvence bedeli olan depozitoyu; sadece iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri vereceği düzenlenmiştir. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.
TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, depozito miktarı sınırlandırılmış olup üç aylık kira bedelini geçemeyecektir. 3 Kira bedelinin üzerinde kararlaştırılan depozito miktarları kısmi butlan nedeniyle geçersiz kabul edilecektir.
85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kural olarak, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları Gayrimenkul Kiralama Sözleşmelerinin kira bedellerinin döviz cinsinden veya dövizle endeksli olarak belirlenemeyeceği kararlaştırılmış olmakla birlikte depozito bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi mümkündür.
Kiraya verenin depozitodan kesinti yapabilmesi için taşınmazda olağan kullanım sonucu meydana gelen yıpranmanın ötesinde bir zararın varlığı gereklidir. Zira TBK m.334 gereği kiracının, sözleşmeye uygun kullanımı dolayısıyla kiralanan taşınmazda meydana gelen olağan eskime ve bozulmalardan sorumluluğu bulunmamaktadır. Bu nedenle kiraya verenlerin, kiralanandaki olağan yıpranmalar nedeniyle kesinti yapması hukuka aykırılık teşkil etmektedir.
Bunlarla birlikte; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/2287 E. Ve 2014/4118 K.sayılı kararı ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2021/5500 E. Ve 2021/10204 K. Sayılı kararları gereğince; kira sözleşmesinde “kiracının verdiği peşinat ve depozitodan faiz veya herhangi bir fazlalık talep edilemeyeceği” hususunun yer almaması durumunda ve depozito miktarının “bir kira bedeli/iki kira bedeli” şeklinde açıkça miktar belirtilmeden düzenlenmesi durumunda; kiracı, kira sözleşmesi itibariyle kiraya verene ödemiş olduğu kira bedelini değil, kira sözleşmesinin sona erdiği dönemde mevcut olan kira bedeli üzerinden depozitoyu geri isteme hakkına sahip olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde “…. TL tutarında” şeklinde açıkça miktar belirtilen ve kira sözleşmesinde herhangi bir fazlalık talep edilemeyeceği açıkça yazması halinde miktarı belirtilen depozito bedeli kiracıya iade edilecektir.