İCRA İFLAS HUKUKUNDA TAŞINIR VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ VE İHALENİN FESHİ

2022-03-07T18:01:40+00:00 7 Mart 2022|

HEMEN İLETİŞİME GEÇMEK İÇİN 0 541 485 92 48

İCRA İFLAS HUKUKUNDA TAŞINIR VE TAŞINMAZ SATIŞ İŞLEMLERİ VE İHALENİN FESHİ

Öncelikle alacaklının geçerli bir satış talebinde bulunması ve İİK m.59 kapsamında satış avansının depo edilmesini sağlaması gerekmektedir. Geçici veya ihtiyati haciz kesin hacze dönüşmedikçe de satış istenememektedir. Satış isteme süreleri taşınırlar açısından 6 ay, taşınmazlar açısından ise 1 yıldır. İstihkak davalarının devamı süresince süreler işlememektedir. Satış isteme süresi içerisinde geçerli bir satış talebinde bulunulmaz ve gerekli gider depo edilmezse ya da satış talebi geri alınıp yeniden bir satış işlemi talep edilmezse haciz de düşmektedir.

Taşınırların satışı İİK m.112 ve m.119 arasında düzenlenmiştir. Taşınır mallar kural olarak açık artırma usulüyle satılırlar. Açık artırma usulünün istisnası pazarlık suretiyle satıştır. Taşınır mallarda satış bütün ilgililer tarafından istenmelidir. Satışa konu olan mal; altın, gümüş eşya ise değerini bulması gerekmektedir aksi halde satış işlemleri gerçekleştirilemez.

Artırmaya Hazırlık İşlemleri

  • Artırmanın yapılacağı gün, saat önceden icra dairesi tarafından takdir edilir. İcra dairesi, gün ve saati ilan şekline uygun olarak ilan eder. İcra dairesi, artırma şartnamesi hazırlayarak bu artırma şartnamesi ile ihalenin yapılabilmesi için birinci artırma gününden on gün önceye kadar elektronik ortamda teklif vermek isteyenler için de gerekli işlemleri yapar.
  • Hem taşınır hem de taşınmaz malların satışının yapılabilmesi için takip tüm borçlular bakımından kesinleşmelidir. Alacaklı, takibin kesinleşmediği borçlu yönünden bir vazgeçme beyanında bulunur ise takip diğerleri yönünden kesinleştiği için satış işlemleri yapılabilmektedir. Yargıtay da satışın yapılabilmesi için takibin tüm borçlular açısından kesinleşmesi şartını aramaktadır.
  • Taşınırlarda ödeme emrinin tebliğinden itibaren 6 ay içinde, taşınmazlarda ödeme emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde satış istenmez ise ve gerekli gider avansı depo edilmez ise haciz düşmektedir.
  • Taşınmaz ise taşınmaz malikine, taşınır ise taşınırın üzerine kayıtlı olduğu kişiye İİK m.103 gereğince 103 davetiyesi gönderilir ve yasal 3 günlük sürenin dolması ile haciz kesinleşir.
  • Taşınır ise haciz ve kıymet takdiri işlemi yapılır. Bu işlemler borçlunun yokluğunda yapıldıysa tebliğe çıkarılır. Taşınmazlarda da kıymet takdiri yapıldıktan sonra kıymet takdiri raporu tapudaki tüm ilgililere tebliğ edilmelidir. İlgililerden kasıt; rehin alacaklısı söz konusu ise rehin alacaklısı, borçlu, yedi emin, basın ilan kurumudur.
  • Kıymet takdiri raporunun ilgililere tebliğ edilmesinden sonra ilgililerin kıymet takdir raporuna itiraz etmek için 7 günlük süreleri vardır. Bu 7 gün içerisinde kıymet takdir raporuna itiraz edilmezse kıymet takdiri raporu kesinleşmektedir.
  • Kıymet takdiri raporuna itiraz edildi ise satış işleminin yapılabilmesi için İcra Hakimliğinin kararı beklenecektir. Kıymet takdirine itiraz üzerine verilen kararlar kesindir. Yargıtay’ın yeni tarihli kararlarına göre ise İcra Hakimliğinin karar verdiği değerin icra dairesinin kıymet takdiri raporundaki değerden düşük olması ve satış işleminin bu değer üzerinden yapılması durumu ihalenin feshi sebebidir.

İHALENİN FESHİ

  • İhalenin feshi icra mahkemesinden istenebilir. Pazarlık yolu ile yapılan satışların iptali ise genel mahkemelerden istenebilir. Satış, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda gerçekleştirildiyse fesih sulh hukuk mahkemesinden istenmelidir. Bu durumda icra müdürünce satış yapılması sonucu değiştirmemektedir.
  • Yetkili mahkeme satışı yapan icra dairesinin veya sulh hukuk mahkemesi satış memurunun tabi bulunduğu yer icra mahkemesi ya da sulh hukuk mahkemesidir. Satış talimat yolu ile yapıldıysa, talimat icra dairesinin ya da satış memurluğunun tabi olduğu yer icra mahkemesi ya da sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.

İhalenin Feshini İsteyebilecek Kişiler

  • İhalenin feshini, satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler isteyebilir.
  • Haciz alacaklısı, kural olarak ihalenin feshini isteyemez. Ancak tapu sicilinde lehine haciz şerhi var ise alacaklı, tapu sicilindeki ilgili sıfatı ihalenin feshini isteyebilecektir. Taşınır üzerinde haczi bulunan alacaklı ise ancak kendi takip dosyasında satış istediyse ihalenin feshini isteyebilecektir. Satış talebinin şikayet konusu ihaleden önce olması gerekir.
  • Taşınmazın tapu kaydında, lehine haciz şerhi, ipotek şerhi, irtifak hakkı şerhi bulunanla tapu siciline şerh verilmiş önalım, alım ve geri alım hakkı sahipleri tapu sicilindeki ilgili sıfatı ile ihalenin feshini isteyebilirler. Yine taşınmazın diğer hissedarları da tapu sicilindeki ilgili sıfatı ile ihalenin feshini isteyebilir.
  • Müflis İİK m.91 maddesi gereğince iflas masasına giren mallar hakkında tasarruf hakkını kaybetmektedir. İflas masasına giren malların tasarruf yetkisi iflas masasına geçmekte ise de müflis de hukuki yararı olması sebebiyle ihalenin feshini isteyebilmektedir.
  • Tapuya şerh verilmek koşulu ile taşınmaz üzerindeki muhdesat sahipleri ve tapuya şerh verilen satış vaadi sözleşmesinin tarafları da ihalenin feshini isteyebilecek tapudaki ilgililerden sayılır.
  • Pey sürmek sureti ile ihaleye katılanlar da ihalenin feshini isteyebilecektir. Buradan çıkarılacak sonuç, alıcının ve alıcının yanında pey sürmek sureti ile ihaleye katılanların ihalenin feshini isteyebileceğidir.
  • Alıcının ihale bedelini yatırmaması ihalenin feshine neden olacağından, alıcı iki ihale bedeli arasındaki farktan sorumlu tutulacak ve bu doğrultuda İİK m.113/2 uyarınca ihalenin feshini isteyebilecektir.
  • İhalenin feshini isteyebilecek kişiler, ihalenin feshini isterken ileri sürdükleri yolsuzluk sebebiyle kendi menfaatlerinin zarar gördüğünü ispat etmelidirler. Diğer bir deyişle ihalenin feshini istemekte hukuki yararları bulunmalıdır.

İhalenin Feshi Başvurusu ve Başvuru Süresi

  • İhalenin feshi, yurt içinde bir adres göstermek koşulu ile şikayet yoluyla İcra Mahkemesinden istenmelidir. Yurt içinde adres gösterilmesi, dava şartı niteliğinde olup dilekçede bu husus eksik bırakıldığında herhangi bir araştırmaya gidilmeksizin istemin reddine karar verilmektedir. Davacının kendisini vekil ile temsil ettirdiği hallerde dahi yurt içinde adres göstermesi zorunludur.
  • İhalenin feshi, yazılı istenebileceği gibi sözlü de istenebilir. Sözlü istem, İcra Mahkemesince tutanağa geçirilir.
  • Fesih istemi Medeni Usul Hukuku anlamında bir dava niteliğinde olmayıp şikayet niteliğindedir. Bu nedenle karşı tarafın yanlış gösterilmesi ya da hiç gösterilmemesi bir önem arz etmez. Doğru hasım davaya dahil edilip tebligat yapılmak suretiyle yargılamaya devam edilmelidir.
  • Ortaklığın giderilmesi nedeni ile yapılan satış, bütün hissedarları ilgilendirdiğinden ihalenin feshinde alıcı ile birlikte bütün hissedarların hasım olarak gösterilmesi zorunludur.
  • İhalenin feshi, şikayet başvuru harcına tabidir. Şikayet, harcın yatırıldığı tarihte yapılmış sayılır.
  • İhalenin feshi davasının açılmış olması satış bedelinin ödenmesine engel değildir. İhalenin feshi davası açılmış olsa bile alıcı, satış bedelini derhal ya da İİK m.130 uyarınca verilen süre içinde nakden ödemek zorundadır. İhale kesinleşmedikçe yatırılan satış bedeli alacaklıya ödenmez. İcra müdürü, yatırılan ihale bedelini ihalenin feshine yönelik şikayet kesinleşinceye kadar bankalarda nemalandırır. İhalenin kesinleşmesi ile birlikte, satış bedelini nemasıyla birlikte alacaklıya öder.
  • İhale tarihinden itibaren yedi günlük şikayet süresi içinde ihalenin feshi davası açılmazsa ihale kesinleşir. Şikayet süresi hak düşürücü süre olup mahkemece re’sen gözetilmelidir. Dava açılırsa davanın sonuçlanması beklenir. Red kararının kesinleşmesi ile ihale de kesinleşir.
  • İhalenin feshi davası açılması halinde, taşınmazın alıcı adına tescil edilmesi için tapuya yazı yazılmaz.
  • İlgililerin ihalenin yapıldığı ana kadar yapılan işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale tarihinde öğrendikleri kabul edilir.
  • Kendisine satış ilanının tebliğ edilmesi gerekli olup satış ilanı tebliğ edilmeyen ya da usulsüz tebliğ edilen ilgili için şikayet süresi ihaleyi öğrendiği tarihten itibaren başlar.
  • Satılan malın esaslı vasıflarında hataya düşülmüşse ya da ihaleye fesat karıştırılmışsa şikayet süresi hatanın ya da ihaleye fesat karıştırıldığının öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Ancak, ihale tarihinden itibaren 1 yıl geçtikten sonra ihalenin feshinin istenmesi mümkün değildir. Bir yıllık süre mahkemece re’sen gözetilmelidir.

           İhalenin Feshi Nedenleri

Doktrinde ve Yargıtay uygulamasında ihalenin feshi nedenleri aşağıdaki gibidir.

1.Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler
  • Satış ilanının tebliği gereken ilgiliye, satış ilanının tebliğ edilmemiş olması ya da usulsüz tebliğ edilmiş olması ihalenin feshi sebebi olmakla birlikte kendisine satış ilanı tebliğ edilmeyen ya da usulsüz tebliğ edilen kişi yalnızca kendisi bakımndan ihalenin feshini isteyebilir yoksa diğer ilgililere satış ilanının tebliğ edilmediği ya da usulsüz tebliğ edildiğinden bahisle ihalenin feshini isteyemez.
  • Satış ilanının vekilin varlığına rağmen asile tebliği.
  • Satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten itibaren 2 yıl geçtikten sonra yapılması. (Kıymet takdirine karşı şikayet yolu ile icra mahkemesine başvurmayanlar kıymet takdirinin usulsüz olması sebebiyle ihalenin feshini isteyemezler. Taşınmazın kıymet takdirine yapılan itirazın incelemesiz reddi ihalenin feshi sebebidir.)
  • İİK m. 106 ve 110 uyarınca haczin kalkmasına rağmen yapılmış ihalenin feshi gerekir.
2.İhalenin Yapılması Sırasındaki Hatalı İşlemler

İhalenin yasal şekil şartlarına uyulmadan yapılmış olması ihalenin feshini gerektirir.

  • İhalenin ilanda belirtilen yerden başka bir yerde yapılması,
  • İhalenin ilanda belirtilen saatte yapılmamış olması,
  • İhalede tellal bulunmaması,
  • Ekonomik bütünlük arz etmeyen birden fazla taşınır veya taşınmaz malın birlikte satılması,
  • Satılan malların bedelinin dosya alacağının tamamını karşılamasına rağmen satışa devam edilmesi.
  • İdari tatil günü satış yapılması gibi.
3.İhaleye Fesat Karıştırılmış Olması

İcra İflas Kanunun 134.maddesinin 2.fıkrasının göndermesi ile uygulanması gereken BK m.226 uyarınca kanuna, ahlaka veya adaba aykırı şekilde ihaleye fesat karıştırılmış olması ihalenin feshin, gerektirir.

4.Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması

Satış ilanında ve şartnamede taşınmazın önemli özelliklerinin gerçeğe uygun gösterilmemesi nedeniyle alıcının hataya düşürülmüş olması ihalenin feshini gerektirir.

Yargılama Usulü ve Karar

İİK m.134/2 uyarınca ihalenin feshi isteminin duruşmalı olarak incelenmesi zorunludur.

İhalenin feshi istemi İcra Mahkemesince basit yargılama usulüne göre incelenir. Taraflar ihalenin feshi nedeni olarak dayandığı maddi vakıaları tanık dahil her türlü delille ispatlayabilirler. Mahkeme, mahallinde keşif yapabilir. Hakim, kendisi de delil toplayabilir ve tanık dinleyebilir.

İhalen feshi davalarından feragat mümkündür. Ancak, ihalenin feshi istemine ilişkin şikayetlerde tarafların tamamının kabulü gerekmektedir.

Mahkeme, yapacağı inceleme sonucunda şikayetin kabulüne veya reddine karar verecektir. Şikayetin reddine karar vermesi halinde şikayetçiyi ihale bedelinin yüzde onu oranında tazminata mahkum eder. Şikayetçinin ihalenin feshini isteyebilecek kişilerden olmaması, şikayetin süresinde yapılmaması, dilekçede adres bildirilmemesi gibi usulden verilen red kararlarında şikayetçi aleyhine para cezasına hükmedilmez.

Fesih kararının kesinleşmesi ile birlikte alıcının ödemiş olduğu satış bedeli neması ile birlikte alıcıya geri ödenir. Alıcı tarafından ihale nedeniyle ödenen KDV, damga vergisi ve tapu harçları iade edilir. İhalenin feshedilmiş olması tellaliye harcının geri ödenmesini gerektirmez.

                        YARGITAY UYGULAMALARI

-Yargıtay, cüzi de olsa bir satış avansı yatırılmışsa geçerli bir satış talebinin bulunduğunu kabul etmektedir. Buna göre, yatırılan masrafın yetmeyeceği anlaşıldığında bunun tamamlanması istenebilecek ancak masraf hiç yatırılmamışsa geçerli bir satış talebinin varlığından söz edilemeyecektir.

-Yargıtay’a göre alacaklı tarafından satışın düşürülmesi talebi ancak ihaleye başlanmadan önce yapıldıysa hüküm ve sonuçlarını doğurabilecektir.

-İcra İflas Kanunu’nun 363. Maddesinin 4.fıkrasına göre istinaf satıştan başka icra işlemlerini durdurmamaktadır. Buna göre takibe yönelik itiraz veya şikayetler hakkında verilen kararlar kesinleşmeden satış yoluna gidilemez. Bu kurala uyulmaması kamu düzenine aykırılık teşkil edeceğinden süresiz şikayete tabidir ve de ihalenin feshi sebebidir.

-Satış talebinin geçerli olabilmesi için satış talebi ile birlikte bir miktar avansın da yatırılması gerekmektedir. Satış talebi, satış avansının yapıldığı tarihte yapılmış sayılır.

-Yargıtay’ın bir diğer içtihadına göre borçlu tarafından satış istenmiş fakat icra müdürlüğü tarafından bu satış talebi reddedilmiş ise talebin geçerliliğini yitirdiğine ilişkin hiçbir kanun hükmü yoktur. İcra daireleri satış talebini reddetme yetkisine sahip değildirler. İcra müdürü, satış günü verilmesine yer olmadığına, satış masraf avansının alınmasına karar verebilir.

-Satış isteme süreleri hak düşürücü sürelerdir ve hiçbir şekilde tarafların kendi aralarında yaptığı sözleşmeler ile değiştirilemezler.

-Satış talebinin alacaklı tarafından yapılması zorunlu değildir. Borçlunun da satış isteme hakkı vardır.

-Süresinde satış istenmesinden sonra haczi ve satışı düşüren sebepler İİK’da öngörülmemiştir. Ancak kanunda ikinci ihalede alıcı çıkmaması durumunda satış talebinin düşeceği düzenlenmiştir.

-Süresinde satışın istenmemesi durumunda ise yalnızca haciz kalkmakta, icra takibi düşmüş olmamakta, icra takibi derdest olmaya devam etmektedir. Ödeme emrinin tebliğine gerek kalmadan alacaklı yeniden haciz isteyebilir.

-Satış isteme süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlamaktadır. Birden fazla borçlu var ise satış isteme süresi en son borçluya yapılan tebligattan itibaren başlar.

-Taşınmaz satışlarında, ihale kesinleşmeden icra müdürlüğü tarafından tapuya tescil yazısının yazılmaması gerekmektedir. Buna rağmen icra müdürlüğü ihale kesinleşmeden tapuya tescil yazısını yazdıysa ve tapuya tescil işlemi yapıldıysa ihale alıcısına karşı genel mahkemelerde tapu iptali davası açılarak tescil işleminin iptali sağlanabilir.

-Borçlunun satışa hazırlanabilmesi, kendince gerekli duyuruları yapabilmesi ve daha fazla müşteri bulabilmesi için kendisine makul bir süre verilmesi gerekmektedir. Yargıtay bir kararında satış tarihi ve satış ilanının tebliğ tarihi arasındaki 3 günlük süreyi borçluya ihaleye hazırlanması için makul süre verilmediği şeklinde değerlendirmiştir. Ayrıca Yargıtay’ın 2013 tarihinden itibaren verdiği kararlara göre borçlunun satıştan 7 günden az bir süre önce bilgilendirilmesi ihalenin feshi sebebidir.

-Tasarrufun iptali kararının kesinleşmesi beklenmeksizin iptale konu taşınmaz haczedilip satılabilir (İİK m.277).

-Alacaklının talebi üzerine, borçluya ikinci kez ödeme emri tebliğ edilmesi halinde, borçlu açısından yeniden itiraz hakkı doğmaktadır. Burada alacaklının kendi iradesi ile tekrar ödeme emrinin tebliğini istemesi borçluya yeniden itiraz hakkı veriyorsa da ikinci kez çıkarılan icra veya ödeme emri tebliğinden başlatılmak sureti ile alacaklının satış isteme süresinin uzatılması sonucunu doğurmamaktadır.

-İhale konusu mala ilişkin KDV oranına İİK m.16/1’de öngörülen süre içerisinde icra mahkemesine başvurularak bu oran şikayet konusu yapılmadı ise herkes için bağlayıcı olan “ihale şartları” çerçevesinde yapılan ihalenin kesinleşmesinden sonra KDV oranının yanlış gösterildiğiyle ilgili icra mahkemesine şikayette bulunulamaz.

-İİK m.36 gereğince icranın geri bırakılması için taşınmazlar teminat olarak gösterilebilirse de taşınmazların satışından elde edilecek bedelin dosya borcunu ferileriyle birlikte karşılayıp karşılamayacağı belli olmadığından taşınmazların teminat olarak gösterilmesi durumunda hacizlerin kaldırılmayacağı kabul edilmektedir.

            –İİK m.114/2 gereğince ilanın, şekli, arttırmanın tarzı, yer ve günü ve gazete ile yapılıp yapılmayacağı icra müdürlüğünce tarafların menfaatine en uygun geleni nazara alınarak tayin olunur.

-OSB’nin her alacağı öncelikli bir alacak değildir. OSB’nin aidat alacakları ve yönetimden kaynaklanan yönetsel alacakları önceliklidir. Bu alacakların ipotekle temin edilen alacaklardan önce ödenmesi mümkün değildir.

-İhale konusu menkulün, mahallinde bulunamadığı için tesliminin imkansız hale geldiği tespit edildiğine göre, menkulün kendisine bırakıldığı ya da istenildiğinde teslimle yükümlü olan kişiler hakkında alacaklının genel mahkemelerde başvuru hakkı bulunmaktadır.

-Yerleşik Yargıtay uygulamasına göre, satış bedelinin, muhammen bedelin üzerinde olması halinde, ihalede zarar unsurunun gerçekleşmediğinin kabulü gerekir. Bu durumda borçlunun ihalenin feshini isteme hakkı yoktur.

-İİK m.134/2 gereğince ihalenin feshini isteyen kişiler yurt içinde bir adres göstermekle yükümlüdürler. Yurt içinde adres göstermeyen borçlunun ihalenin feshine ilişkin istemi, dava şartı eksikliği nedeni ile reddedilecektir.

-İİK m.149/a maddesine göre, icra mahkemesinin geri bırakma talebinin reddi kararlarına karşı istinaf yoluna başvuran borçlu veya üçüncü şahıs, takip konusu alacağın yüzde on beşi oranında teminat yatırmadığı takdirde satış durmaz. Bölge Adliye Mahkemesince talebin reddi halinde yatırılan teminat, ayrıca hükme gerek olmaksızın alacaklıya tazminat olarak ödenir.

-Satış istinabe yolu ile yapılsa dahi 3.kişinin taşınmazdan çıkarılması için tahliye emri göndermeye görevli ve yetkili icra dairesi, asıl takibin yapıldığı icra dairesidir.

-İİK m.83 gereğince, haczedilen menkullerin ipotek kapsamında kaldığına ve taşınmazdan ayrı haczedilemeyeceğine ilişkin şikayet kamu düzenine ilişkin olduğundan süresiz olup, en geç satış tarihine kadar yapılabilir.

-Satış ilanının elektronik ortamda yapılması icra müdürlüğünün takdirine bırakılmış bir husus olmayıp yasal bir zorunluluktur.

-Elektronik ortamlarda sunulan tekliflerde, sehven hayatın olağan akışına uygun olmayan bir teklifte bulunulduğunda, teklifi yapan kişi ihale bedelini ödemeyerek ihalenin feshine neden olduğundan iki ihale bedelinin arasındaki farktan sorumluluğu söz konusu olmaktadır. Sehven yapılan teklif ile takdir edilen değer arasında fahiş bir fark bulunduğundan teklif açık bir maddi hata olarak değerlendirilmeli ve teklifi yapan kişinin şikayetinin kabulüne karar verilmelidir.

-Haciz tarihinde borçlu adına kayıtlı olan taşınmaz için üçüncü kişinin açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasının kabul edilip kesinleşmesi halinde dahi, haciz tarihindeki mülkiyet durumu değişmeyeceğinden ve tescil kararı da hacizden sonra kesinleştiğinden ve tapudaki hacizlerin kaldırılması yönünde bir hüküm taşımadığından, haczin kaldırılması istemi üçüncü kişinin genel mahkemede açacağı davada tartışılabilir.

-Alacaklı tarafından satış başladıktan sonra yapılan satışın düşürülmesi talebi sonuç doğurmayacaktır.

                        -İhale sırasında tellaliye hizmeti verilmiş ve bu hizmetinin gereği olarak da tellaliye harcı alındı ise ihalenin feshedilmiş olması bu hizmetin yapılmadığı sonucunu doğurmayacağından yapılan hizmetin karşılığı olarak tellaliye harcının ödenmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

  Stj.Av.Rumeysa Özge Uzkan

HEMEN İLETİŞİME GEÇMEK İÇİN 0 541 485 92 48

Hemen Arayın
Whatsapp