İşyeri Kira Sözleşmelerinde Yeni Dönem: 1 Temmuz 2020’den Beri Yürürlükte Olan Hükümler

Giriş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) yürürlüğe girmesiyle birlikte, 1 Temmuz 2012 tarihinde işyeri kira sözleşmelerine ilişkin önemli düzenlemeler de yürürlüğe girmiştir. Ancak, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından bu yeni hükümlerin yürürlük tarihi 1 Temmuz 2020’ye ertelenmiştir.

Bu erteleme süresi 6353 sayılı Kanun ile de uzatılmış ve 6217 sayılı Kanun’da öngörülen erteleme yeni bir yasal düzenleme ile uzatılmadığı takdirde, TBK’nın aşağıda açıklanacak olan 9 maddesi 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kira sözleşmeleri bakımından da uygulama alanı bulacaktır.

Yeni Hükümlerin Kapsamı

1 Temmuz 2020’den beri işyeri kira sözleşmeleri bakımından yürürlükte olan yeni hükümler şunlardır:

  • Kira Bedelinin Belirlenmesi:TBK Madde 343’e göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Bu, kira bedelinin sözleşme süresi boyunca sabit kalacağı anlamına gelir. Ancak, sözleşmede kira bedelinin belirlenme şekli açıkça belirtilmişse ve bu belirleme şekli kiracıya zarar vermeyecek şekildeyse, bu hükümden sapmak mümkündür.
  • Kira Bedelinin Düzeltilmesi:TBK Madde 344’e göre, kira bedeli, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, her yıl Tüketici Fiyat Endeksleri (TÜFE) oranında artırılabilir. Kira bedeli, TÜFE’ye göre her yıl ocak ayında belirlenir ve yeni kira bedeli, kira sözleşmesinin bir sonraki yılının ilk kira döneminin başlangıcında uygulanmaya başlar.
  • Alt Kira:TBK Madde 345’e göre, kiracı, kiralananı, kirasını ve diğer edimlerini yerine getirmek üzere üçüncü bir kişiye (alt kiracı) kiralayabilir (alt kira sözleşmesi yapabilir). Ancak, kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, kirasının ve diğer edimlerinin tamamını veya bir kısmını ödeyemediği sürece, kiracı alt kira sözleşmesi yapamaz.
  • Kiralananın Tadilatı:TBK Madde 346’ya göre, kiracı, kiralananın kullanımına elverişli olması için gerekli tadilatları kiraya veren tarafından yaptırmaya haklıdır. Ancak, kiracı, kiraya verenin rızası olmadan kiralananda önemli tadilatlar yapamaz.
  • Kiralananın Teslimi:TBK Madde 347’ye göre, kiraya veren, kiralananı, kararlaştırılan zamanda ve kusursuz bir şekilde kiracıya teslim etmekle yükümlüdür.
  • Kiralananın Kullanımı:TBK Madde 348’e göre, kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak ve özenle kullanmakla yükümlüdür.
  • Kiranın Ödenmesi:TBK Madde 349’a göre, kira bedeli, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, her ayın başında ödenir.
  • Fesih:TBK Madde 350’ye göre, kira sözleşmesi, belirli bir süre için kurulmuşsa, sözleşmenin sonuna kadar devam eder. Belirli bir süre için kurulmamışsa, her iki taraf da bir ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
  • Tazminat:TBK Madde 351’e göre, kiracı, kiralananı tahliye ederken veya sözleşmeyi feshederken kiraya verene tazminat ödemek zorundadır. Tazminat tutarı, kiraya verenin uğradığı zararın miktarına göre belirlenir.