Sorry, this entry is only available in Türkçe. For the sake of viewer convenience, the content is shown below in the alternative language. You may click the link to switch the active language.

Türkiye’de milyonlarca kiracı ve ev sahibinin doğrudan ilgilendirdiği kira artış oranı; özellikle son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar ve mevzuat değişiklikleri sebebiyle hem yatak odasında hem mahkeme salonlarında en çok tartışılan konulardan biri haline gelmiştir. 1 Temmuz 2024 tarihinde sona eren yüzde 25’lik geçici tavan uygulaması; 2026 yılında kira artışlarının yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesindeki TÜFE esasına dönmesine yol açtı. Bu yeni dönem; hem kiracılar hem ev sahipleri için yeni bir hukuki çerçevenin bilinmesini zorunlu kılıyor.

Bu rehberde 2026 yılında geçerli kira artış oranını, hesaplama esaslarını, 5 yılını dolduran kiracılara yönelik özel hükümleri ve karşılaşılabilecek anlaşmazlık durumlarını detaylı biçimde aktarıyoruz. Bursa Özkök Hukuk olarak; gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki uzmanlığımızla bugüne kadar yüzlerce kira anlaşmazlığı dosyasını yönetmiş bir ekip olarak; sahadan gelen güncel deneyimleri sizinle paylaşıyoruz.

2026 Yılı Kira Artış Oranı Nedir?

2026 yılında kira artış oranı; Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasına dayanmaktadır. Bu oran her ay değişmekte; sözleşmenin yenilendiği aydaki güncel veri esas alınmaktadır. Mayıs 2026 itibarıyla yasal kira artış tavanı %32,43 olarak kesinleşmiştir. Bir önceki ay Nisan 2026’da bu oran %32,82, Mart 2026’da %33,39, Ocak 2026’da ise %34,88 idi. Görüldüğü üzere yıl başından itibaren TÜFE 12 aylık ortalaması düzenli bir düşüş eğiliminde olmuştur.

Bu oran ev sahibinin yapabileceği yasal üst sınırdır; daha düşük bir orana karşılıklı anlaşma ile karar verilebilir ancak bu sınırın üzerine çıkılamaz. Sınırın üzerinde yapılan artışlar yasal olarak geçersiz sayılır; kiracı fazla ödediği tutarı geri talep edebilir veya itiraz davası açabilir. Eğer ev sahibi aşırı artış sebebiyle dava açarsa süreç uzun sürebilmektedir; Ev Sahibi Mahkemeye Verirse Ne Kadar Sürer başlıklı içeriğimizde; dava süreleri, beklenen mahkeme aşamaları ve süreç boyunca yapılması gerekenleri detaylı biçimde ele alıyoruz.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Kira artış oranının belirlenmesi; sabit bir aylık veya yıllık enflasyon rakamına değil; özel bir hesaplama yöntemine dayanır. Bu yöntemin yasal dayanağı ve teknik uygulaması; hem kiracıların hem ev sahiplerinin doğru bilgi sahibi olması gereken kritik bir konudur. Yanlış hesaplama; her iki taraf için de hukuki sorunlara yol açabilir.

TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Esası

Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE); TÜİK tarafından her ayın 3’ünde saat 10:00’da açıklanan; Türkiye genelindeki tüketim mallarının fiyat değişimlerini gösteren resmi enflasyon ölçüsüdür. Kira artışlarında ise TÜFE’nin aylık ya da yıllık değişim oranı değil; 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı esas alınır. Bu fark çok önemlidir; sıkça yanlış anlaşılan ve tartışma yaratan bir konudur.

TÜFE 12 aylık ortalama; son 12 ayın TÜFE oranlarının ortalamasını ifade eder. Bu ortalama enflasyonun ani yükseliş ve düşüşlerini düzleştirir; daha istikrarlı bir baz oluşturur. Bu sayede kiracılar tek bir aylık yüksek enflasyon rakamından dolayı ani büyük artışlarla karşılaşmaz; ev sahipleri de kira gelirlerini makul bir biçimde güncelleme imkanı bulur. TÜİK’in resmi internet sitesinde her ay güncel oranlar tüm vatandaşlara açık olarak yayımlanır.

12 Aylık Ortalamaya Göre Hesaplama

Kira artışı hesaplanırken; sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay açıklanan TÜFE 12 aylık ortalaması esas alınır. Örneğin; sözleşmesi Mayıs 2026’da yenilenen bir kiracı için; Nisan 2026 sonu/Mayıs 2026 başı açıklanan TÜFE 12 aylık ortalama oranı geçerlidir. Bu oran 4 Mayıs 2026 tarihinde TÜİK tarafından %32,43 olarak açıklanmıştır.

Formül son derece basittir: Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira Bedeli x (1 + TÜFE Oranı / 100). Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse; aylık 15.000 TL kira ödeyen bir kiracının kirası Mayıs 2026’da yenilenirse; ev sahibi en fazla 15.000 x 1,3243 = 19.864,50 TL talep edebilir. Bu üst sınırdır; daha düşük bir tutar üzerinde anlaşılabilir ancak bu rakamın üzerine çıkılamaz. Tarafların anlaşması olmadığı durumlarda; yasal sınır otomatik olarak geçerli kabul edilir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 344

Kira artışlarının yasal dayanağı; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesidir. Bu madde 18 Ocak 2019 tarihinde değiştirilmiş ve bugünkü uygulanan halini almıştır. Madde metni; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE’nin 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir’ şeklinde düzenlenmiştir.

Bu madde 5 yılını dolduran kiracılar için farklı bir uygulama öngörmektedir; bu süre dolduktan sonra ev sahibi kira tespit davası açarak emsal değerlere göre artış talep edebilir. 5 Yılını Dolduran Kiracıya İhtarname Ne Zaman Çekilir başlıklı içeriğimizde; bu özel süreç ve ihtarname zamanlaması hakkında pratik bilgileri bir arada bulabilirsiniz.

Konut Kiralarında Üst Sınır Düzenlemesi 2026'da Geçerli mi?

Konut Kiralarında Üst Sınır Düzenlemesi 2026’da Geçerli mi?

Konut Kiralarında Üst Sınır Düzenlemesi 2026’da Geçerli mi?

Konut kiralarındaki üst sınır düzenlemesi; son yıllarda Türkiye’nin en çok tartışılan kira hukuku konularından biri olmuştur. 2022-2024 yılları arasında uygulanan yüzde 25’lik tavan; pek çok kiracıyı olası yüksek artışlardan korumuştur. Ancak bu uygulamanın sona ermesi; kira piyasasında yeni bir dönemin başlangıcı oldu.

Yüzde 25 Sınırı Süreci ve Mevcut Durum

Yüzde 25 kira artış tavanı uygulaması; 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren 6217 sayılı Kanun’a eklenen geçici 2. madde ile başladı. Bu düzenleme; sadece konut kiraları için geçerli olan bir tavan getirdi. TÜFE oranı yüksek olsa bile; ev sahipleri konut kirasında en fazla yüzde 25 oranında artış yapabiliyordu. Bu uygulama 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi; o tarihten sonra yenilenen konut sözleşmeleri için yine TÜFE 12 aylık ortalama oranı yasal üst sınır oldu.

Yüzde 25 tavan uygulaması iş yeri kiralarına hiçbir zaman uygulanmadı; iş yerleri için her zaman TÜFE 12 aylık ortalama esası geçerli kaldı. 2026 yılında ise hem konut hem iş yeri kiraları aynı kurallara tabi olup; ikisi için de TÜFE 12 aylık ortalama oranı yasal üst sınırdır. Tavan uygulamasının yeniden gündeme gelip gelmeyeceği; ekonomik koşullara ve siyasi iradeye bağlı olarak değişebilir. 2026 itibarıyla böyle bir uygulama bulunmamaktadır.

İşyeri Kiraları İçin Geçerli Kurallar

İşyeri kiraları; tarihsel olarak konut kiralarından farklı bir hukuki rejime tabi tutulmuştur. 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren; iş yeri kira artışları da TÜFE 12 aylık ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Daha önce iş yerleri için herhangi bir tavan bulunmuyordu ve taraflar serbest biçimde anlaşma yapabiliyordu. Bu değişiklik küçük ölçekli ticari işletmelerin korunması için önemli bir adım oldu.

Dükkan, mağaza, ofis, depo ve ticarethane gibi iş yerleri için 2026 yılında geçerli kira artış oranı; konut kiralarıyla aynıdır. Mayıs 2026 itibarıyla bu oran %32,43’tür. İş yeri kira anlaşmazlıklarında özellikle dikkat edilmesi gereken konular; sözleşmedeki özel maddeler, depozito uygulamaları ve tahliye sebepleridir. Gayrimenkul Avukatı Bursa hizmetimiz kapsamında; Bursa’daki tüm gayrimenkul ve kira uyuşmazlıklarında uzman ekibimizle yanınızdayız.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmemişse Ne Olur?

Pek çok kira sözleşmesinde artış oranı net biçimde belirtilmez; sadece ‘yıllık olarak artırılır’ veya ‘yasaya uygun şekilde artırılır’ gibi genel ifadeler kullanılır. Bazı sözleşmelerde bu konu hiç düzenlenmemiş olabilir. Bu durumlarda kira artışı nasıl yapılacaktır? Türk Borçlar Kanunu bu sorunun cevabını net biçimde sağlamaktadır.

Yasal Tavanın Otomatik Uygulanması

Sözleşmede artış oranı belirtilmemiş veya ‘yasaya uygun şekilde’ gibi genel ifadeler kullanılmışsa; yasal düzenleme olan TÜFE 12 aylık ortalaması doğrudan uygulanır. Bu durumda ev sahibi yıllık olarak kira bedelini TÜFE 12 aylık ortalama oranında artırma hakkına sahip olur. Sözleşmede özel bir hüküm bulunmaması; ev sahibine sınırsız artış hakkı tanımaz.

Aksine bu boşluk; otomatik olarak yasal koruma sağlar. Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatları açık ve nettir; sözleşmede aksine hüküm olmadıkça kira artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamayı geçemez. Bu kural hem konut hem iş yeri kiraları için aynı şekilde uygulanır. Tarafların anlaşamadığı durumlarda; ihtilaf mahkemeye taşınır ve hakim bu yasal sınıra uygun karar verir.

Sözleşme Yenilemede Esnek Yaklaşım

Bazı durumlarda taraflar sözleşmeyi yenilerken; yıllık artış miktarı üzerinde yeni bir mutabakat sağlayabilir. Bu durum yasal sınırların altında bir oran üzerinde anlaşılması şeklinde olabilir ve geçerli sayılır. Örneğin Mayıs 2026 itibarıyla yasal sınır %32,43 olsa da; ev sahibi ve kiracı %20 oranında bir artış üzerinde anlaşabilir. Bu hem ev sahibi açısından makul bir artış sağlarken hem kiracıya uygulamaya kıyasla avantaj sunar.

Esnek yaklaşımın anlamlı olabilmesi için; her iki tarafın da iyi niyetli ve karşılıklı yarar gözeten bir tutum sergilemesi gereklidir. Uzun süre aynı kiracıyla kalan bir ev sahibi; kira piyasasında yeni bir kiracı bulmanın getirebileceği boş ay süresi ve emlak giderlerini de düşünerek; mevcut kiracıya makul bir artış oranı sunabilir. Kiracı ise gerçek piyasa değerlerinin üzerine çıkmayan, sürdürülebilir bir tutarı kabul edebilir.

Ev Sahibinin Yüksek Artış Talep Etme Hakkı Var mı?

Ev sahiplerinin TÜFE oranının üzerinde artış talep edebilmesi; özellikle uzun süreli kiracıların bulunduğu ev sahipleri tarafından sıkça gündeme getirilen bir konudur. Belirli durumlarda mümkün olmakla birlikte; bu yola başvurmak için yasal şartların sağlanması ve mahkeme sürecinin işletilmesi zorunludur.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası; ev sahibinin mevcut kira bedelinin emsallere göre çok altında kaldığı kanaatiyle; mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep ettiği özel bir davadır. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır ve aile mahkemeleri ya da iş mahkemelerinden farklı bir yargılama düzenine tabidir. Davanın temel amacı; ekonomik koşulların değişmesiyle birlikte kiranın gerçek değerinin korunmasıdır.

Kira tespit davası açabilmek için aranan en önemli şart; kira sözleşmesinin en az 5 yıldır devam ediyor olmasıdır. 5 yıllık süre dolmadan kira tespit davası açılamaz; ev sahibi bu süreden önce TÜFE üzerinde bir artış talep edemez. Mahkeme; bilirkişi raporu ve emsal kira değerleri üzerinden yeni bir kira bedeli belirler. Yeni bedel mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren geçerli olur.

5 Yılını Dolduran Kiracılarda Farklı Süreç

5 yılını dolduran kiracılar için Türk Borçlar Kanunu farklı bir koruma rejimi öngörmüştür. Bu kiracıların kira bedeli artışı; hem TÜFE 12 aylık ortalamaya hem ‘hakkaniyete uygun olarak’ belirlenir. Mahkeme bu durumda salt TÜFE oranını uygulamak yerine; o bölgedeki emsal kiraları, taşınmazın özelliklerini, kiracının ödediği önceki kira tutarlarını birlikte değerlendirir.

Bu süreçte ev sahibi taraf; kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını kanıtlamakla yükümlüdür. Bölgedeki emsal taşınmazların kira bedellerini gösteren değerleme raporları, gayrimenkul ilanlarından alınan örnekler ve emlak müşavirlerinin görüşleri delil olarak sunulabilir. Mahkeme bu delilleri değerlendirir ve adil bir tutar belirler. Yeni belirlenen tutar genellikle TÜFE oranının üzerinde olur; ancak kiracıyı yaşam standartlarından düşüremeyecek bir denge gözetilir.

Hakimin Kararını Etkileyen Faktörler

Kira tespit davasında hakim; salt emsal kira değerine bakmaz; pek çok faktörü birlikte değerlendirir. Bölgedeki ortalama kira artışları, taşınmazın konumu ve özellikleri (oda sayısı, m², bina yaşı), bölgedeki emlak piyasası dinamikleri, kiracının ödeme durumu ve şimdiye kadarki ödeme disiplini bu faktörlerin başlıcalarıdır. Hakimin geniş takdir yetkisi vardır; ancak bu yetkiyi mantıklı ve hakkaniyete uygun biçimde kullanır.

Bilirkişi raporu; mahkeme kararının temel dayanaklarından biridir. Genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı veya yeminli mali müşavir bilirkişi olarak atanır; uzman görüşü taşınmazın bulunduğu bölgedeki gerçek piyasa değerini ortaya koyar. Bu rapor mahkeme tarafından önemli bir delil olarak değerlendirilir; ancak hakimin nihai kararını yalnızca bu rapor belirlemez. Tarafların sunduğu deliller ve şartlar bütünüyle ele alınır.

Kiracı Yasal Sınırın Üzerinde Artışı Kabul Etmek Zorunda mı?

Kiracı Yasal Sınırın Üzerinde Artışı Kabul Etmek Zorunda mı?

Kiracı Yasal Sınırın Üzerinde Artışı Kabul Etmek Zorunda mı?

Bir kiracının yasal sınırın üzerinde yapılan kira artışını kabul etmek zorunda olup olmadığı; sıkça karşılaşılan bir sorudur. Cevap nettir; kiracı yasal üst sınırın üzerinde artışı kabul etmek zorunda değildir. Ev sahibi bu konuda baskı yapsa, ihtarname gönderse ya da tahliye tehdidinde bulunsa bile; yasanın getirdiği koruma kiracı lehine işler.

Sözlü ve Yazılı Anlaşmalar

Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmalar; sözlü veya yazılı olabilir. Ancak yazılı anlaşmaların hukuki kanıt değeri çok daha yüksektir. Sözlü olarak yapılan ve ardından yerine getirilmeyen anlaşmaların ispat edilmesi son derece zordur. Bu nedenle kira artışı konusunda yapılan tüm anlaşmaların yazılı olması; her iki taraf için de güvence sağlar.

Önemli bir nokta; kiracı yasal sınırın üzerinde bir artışı kabul ederek imzalamış olsa bile; bu imzanın hukuki geçerliliği tartışmalıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümleri tarafların aksini kararlaştırmasına izin vermez; yani yasal üst sınıra aykırı anlaşmalar geçersiz sayılabilir. Yargıtay’ın bu konudaki içtihatları genellikle kiracı lehine yorumlanır; ancak her dosya kendi koşullarına göre değerlendirilir.

Yargıtay Görüşü ve İçtihatlar

Yargıtay’ın kira artışı konusundaki yerleşik içtihatları; kiracı koruma yaklaşımını destekler niteliktedir. Yüksek mahkeme; TÜFE üst sınırının üzerinde yapılan anlaşmaların geçersiz sayılması gerektiğini birden fazla kararında belirtmiştir. Bu içtihatlar düşük gelirli kiracıların yaşam koşullarının korunması için önemli bir güvence oluşturmaktadır.

Bunun yanı sıra Yargıtay; kira tespit davasında 5 yılını doldurmuş kiracılar için emsal kira değerinin esas alınmasını uygun bulmuş ve bu uygulamayı içtihat haline getirmiştir. Ancak emsal değer belirlenirken hakkaniyet ilkesinin gözetilmesi de Yargıtay tarafından önemle vurgulanmıştır. Yani ev sahibi piyasa değerinin tamamına ulaşacak bir kira talep edemez; kiracının yaşam standardı ve ödeme gücü gözetilir.

İhtarname ve Yasal Süreç

Kira artışı konusunda anlaşmazlık yaşandığında; ev sahibi ihtarname gönderme yoluna başvurabilir. İhtarname; noter aracılığıyla resmi olarak çekilen bir uyarı niteliğinde belgedir. Bu belgede ev sahibi; kiracıdan ne talep ettiğini, yasal dayanağını ve hangi süreyi tanıdığını yazılı olarak bildirir. İhtarname tek başına bir hak doğurmaz; ancak yasal sürecin başlangıç noktası olarak önem taşır.

Kiracı; aldığı ihtarnameye karşı yanıt verebilir ve kendi hukuki gerekçelerini yazılı olarak bildirebilir. Bu yanıt da noter aracılığıyla yapılabilir veya yazılı bir cevap dilekçesiyle gönderilebilir. İhtarname-cevap süreci tamamlandıktan sonra; ev sahibi mahkemeye başvurma kararı verebilir. Süreç boyunca her iki tarafın da yazılı belgelerle hakkını koruması; ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda büyük önem taşır.

5 Yılını Dolduran Kiracıya Yönelik Özel Hükümler

Türk Borçlar Kanunu; 5 yılını dolduran kiracılar için özel düzenlemeler öngörmüştür. Bu özel rejim; uzun süreli kiracılığın ev sahipleri için yaratabileceği ekonomik zorluklara karşı dengeli bir çözüm sunmaktadır. Aynı zamanda kiracının da haklarını koruyacak şekilde tasarlanmıştır.

Emsal Kira Bedeli Esası

5 yılını dolduran kiracılar için artık salt TÜFE 12 aylık ortalama oranı uygulanmaz; bunun yerine emsal kira bedeli esas alınır. Emsal kira bedeli; aynı bölgedeki benzer özellikteki taşınmazların kira değerlerinin ortalamasıdır. Bu değer; gayrimenkul danışmanları, emlak sitelerindeki ilanlar ve bağımsız değerleme şirketleri aracılığıyla tespit edilir.

Emsal değer belirlenirken; taşınmazın konumu, büyüklüğü, oda sayısı, bina yaşı, kullanım durumu ve benzeri özellikler dikkate alınır. Aynı sokakta bulunan iki dairenin bile emsal değeri farklı olabilir; çünkü iç durum, kat farkı, manzara, otopark gibi unsurlar değerlemeyi etkiler. Bu nedenle 5 yıllık kiracılar için yapılan kira tespit davalarında titiz bir değerleme süreci yürütülür.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

Kira tespit davası açabilmek için aranan başlıca şart; kira sözleşmesinin en az 5 yıldır devam ediyor olmasıdır. Bu süre boyunca yapılan yıllık TÜFE artışları ile kira bedeli güncellenmiş olsa bile; 5 yıl sonra ev sahibi bu hakkını kullanabilir. Süre hesaplamasında sözleşmenin ilk imzalandığı tarih esas alınır; aynı kiracıyla yenilenen sözleşmeler aynı süre kapsamında değerlendirilir.

Dava açmadan önce ev sahibinin kiracıya yazılı bildirim yapması (ihtarname göndermesi) gerekir. Bu bildirimde; kira tespit davası açılacağı ve kira bedelinin emsallere göre güncellenmesinin talep edileceği belirtilir. Bildirim sözleşmenin yenileneceği aydan en az 30 gün önce yapılmalıdır. Aksi halde o yıl için emsal kira değil; TÜFE oranı esas alınır. Bu yasal süre takibi son derece önemlidir.

Kira Artışına İtiraz Eden Kiracının Yapması Gerekenler

Yasal sınırın üzerinde bir kira artışı talebiyle karşılaşan kiracı; haklarını korumak için belirli adımları atması gerekir. Pasif kalmak veya tehditlerden çekinerek yasal hakları gözardı etmek; uzun vadede daha büyük mağduriyetlere yol açabilir. Doğru hukuki adımların atılması her zaman en akıllıca yaklaşımdır.

Eski Kira Bedelinin Ödenmesi

Kira artışına itiraz eden kiracı; eski kira bedelini yasal sınırı içeren güncellemeyle birlikte ödemeye devam etmelidir. Eski kirayı tek başına ödememek veya hiç ödememek; tahliye sebebi yaratabilir ve durumu daha da kötüleştirir. Doğru yaklaşım; yasal artış oranı kadar artırılmış kira bedelini düzenli olarak ödemek ve fark için itiraz sürecini ayrı ayrı yürütmektir.

Ödeme yöntemi de önemlidir; kira ödemesi mutlaka banka hesabına yapılmalı, makbuz veya dekont saklanmalıdır. Elden ödeme yapılması ve makbuz alınmaması; ileride yaşanabilecek anlaşmazlıklarda kiracı aleyhine sonuç doğurabilir. Düzenli ödeme yapan ve bunu belgelendirebilen bir kiracı; mahkemede konumunu çok daha güçlü bir biçimde savunabilir.

Tahliye Tehdidine Karşı Hukuki Yollar

Kira artışını kabul etmediği için ev sahibinin tahliye tehdidiyle karşılaşan kiracı; öncelikle bu tehdidin yasal dayanağını sorgulamalıdır. Türk Borçlar Kanunu kiracı için güçlü güvenceler sağlar; ev sahibi sözleşme süresi bitse bile keyfi olarak tahliye edemez. Tahliye için yasal sebeplerin var olması ve bu sebeplerin mahkemece kabul edilmesi şarttır.

Tahliye sebepleri yasada sınırlı olarak sayılmıştır; başlıcaları şunlardır: kira borcunun ödenmemesi, gereksinim (ev sahibinin kendi veya yakınının ihtiyacı), iki haklı ihtar ile tahliye (yıl içinde iki kez kira borcunu zamanında ödememe), gayrimenkulün yeniden inşası gibi durumlar. Sadece ‘kira artışını kabul etmedi’ diye tahliye yapılamaz. Bu durum ihtarname ile baskı yaratıp yasal hakları engelleme girişimi olarak değerlendirilebilir.

Avukat ile Yazılı İtiraz Sürecinin Önemi

Kira artışı konusundaki ihtilaflarda profesyonel hukuki destek almak; kiracı için son derece önemlidir. Bir avukatın hazırladığı ihtarnameye verilen yanıt, kiracının haklarını korurken aynı zamanda yasal bir titizlikle hazırlanmış olur. Bu durum daha sonra mahkemeye giden süreçte de büyük avantaj sağlar.

Bursa ve çevre illerdeki kira anlaşmazlıklarında müvekkillerimize özel olarak hazırladığımız hukuki strateji; her dosyanın kendine özgü dinamiklerini dikkate alır. Yazılı yazışmaların doğru biçimde yapılması, ödeme belgelerinin korunması ve mahkemeye gerekli durumda en uygun zamanda başvurulması gibi konular; uzun yıllar süren tecrübemizin bir yansıması olarak özenle yönetilir.

Kira Artışını Ödemeyen Kiracıya Karşı Ev Sahibinin Hakları

Kira Artışını Ödemeyen Kiracıya Karşı Ev Sahibinin Hakları

Kira Artışını Ödemeyen Kiracıya Karşı Ev Sahibinin Hakları

Ev sahipleri için de yasal artış oranı uygulanmasına rağmen ödeme yapmayan kiracılar; ciddi bir mağduriyet yaratır. Bu durumda da kanun ev sahibine belirli haklar tanımıştır. Ancak bu hakların kullanımı belirli yasal sürelere ve prosedürlere bağlıdır; süreci doğru yönetmek başarılı bir sonuç için kritik bir öneme sahiptir.

İki Haklı İhtar ile Tahliye Süreci

Türk Borçlar Kanunu; bir kira yılı içinde kira borcunu iki kez geciktiren kiracıya karşı ev sahibine tahliye davası açma hakkı tanımıştır. Bu kural ev sahipleri için önemli bir koruma mekanizmasıdır. İki haklı ihtar süreci şu adımlarla işler: kiracı kira bedelini ödeme tarihinde ödemezse; ev sahibi noter aracılığıyla ihtarname gönderir. İhtarnamede ödeme için kiracıya 30 günlük süre verilir.

Kiracı ilk ihtarnameyi takiben süresi içinde ödemezse; ev sahibi takip dilekçesiyle dava açma hakkına sahip olur. İki ayrı haklı ihtara konu olan iki ayrı kira bedeli aynı kira yılı içinde gerçekleşmişse; tahliye davası açılabilir. Bu süreç doğru yürütüldüğünde mahkeme tahliye kararı verir; aksi halde ev sahibinin talebi reddedilir. Süreç doğru belgelendirilmeli ve süre takibi titizlikle yapılmalıdır.

İcra Takibi Yolu

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda; ev sahibi aynı zamanda icra yolu ile alacağını tahsil edebilir. İcra dosyası açıldığında kiracının maaşına haciz konabilir, banka hesabı bloke edilebilir, ev içindeki menkul mallar haciz altına alınabilir. İcra hukukunda kira alacakları belirli öncelikli bir statüye sahiptir; bu da tahsil sürecini hızlandırır.

Bursa Sulh Hukuk Mahkemelerinde ve İcra Müdürlüklerinde yıllar süren tecrübemizle müvekkillerimize hızlı ve etkin sonuç sunmaya çalışıyoruz. İcra dosyası açılması, takip dilekçesi hazırlanması ve haciz işlemlerinin yürütülmesi gibi süreçler; profesyonel hukuki destek almakla çok daha verimli yönetilebilir. Bu süreçte yapılacak en küçük hata; ev sahibinin haklarının kullanılmasını zorlaştırabilir.

2026 Yılında Kira Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

2026 yılında kira sözleşmesi yapacak olan ev sahipleri ve kiracılar için; sözleşmenin titiz biçimde hazırlanması her iki taraf için de uzun vadeli güvence sağlar. Standart bir sözleşme şablonu yerine; tarafların özel durumlarına uygun maddeler içeren kişiselleştirilmiş bir sözleşme; ileride yaşanabilecek sorunların büyük çoğunluğunu önler.

Sözleşmede kira bedeli, ödeme şekli, ödeme günü, kira artışı ile ilgili özel hüküm (TÜFE 12 aylık ortalama veya daha düşük bir oran), depozito miktarı ve iade koşulları, aidatın kim tarafından ödeneceği, kontak hattı ve diğer fatura yükümlülükleri net biçimde belirtilmelidir. Demirbaş listesinin sözleşmeye eklenmesi; çıkışta yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler. Sözleşme noter onaylı olabileceği gibi adi yazılı sözleşme şeklinde de yapılabilir; ancak yazılı olması her durumda şarttır.

Tahliye sebepleri, sözleşme süresi, kira yenileme koşulları ve cezai şartlar gibi konularda yasaya uygun maddeler eklenmesi sözleşmenin geçerliliği için önemlidir. Yasaya aykırı maddeler içeren bir sözleşme; ilgili maddeler açısından geçersiz sayılır; ancak sözleşmenin tamamı geçerli kalmaya devam eder. Bu nedenle her madde kanuna uygunluk açısından değerlendirilmelidir.

Kira Anlaşmazlıklarında Avukat Desteği

Kira anlaşmazlıkları; Türkiye’de mahkemelere en sık taşınan dava türleri arasında yer almaktadır. Her iki tarafın da haklarının korunması; profesyonel hukuki desteğin doğru zamanda alınmasıyla mümkündür. Hatalı bir ihtarname, yanlış bir ödeme yöntemi veya kaçırılan bir yasal süre; uzun yıllar sürebilecek sorunlara yol açabilir.

Bursa Özkök Hukuk olarak; gayrimenkul ve kira hukuku alanındaki uzmanlığımızla hem ev sahibi hem kiracı konumundaki müvekkillerimize kapsamlı destek sunmaktayız. Sözleşme hazırlama ve incelemeden tahliye davalarına, kira tespit davalarından icra takibine kadar tüm süreçlerde yıllar süren tecrübemizle yanınızdayız. Her dosyanın kendine özgü dinamiklerini değerlendirir; en uygun stratejiyle hareket ederiz.

Bu yazı genel bilgilendirme niteliğindedir ve kişisel hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her dava kendine özgü koşullara sahiptir ve sizin durumunuza özel hukuki değerlendirme yapılması gerekir. Kira anlaşmazlığı, kira tespit davası, tahliye veya kira sözleşmesi hazırlama gibi ihtiyaçlarınız için Bursa Özkök Hukuk olarak ücretsiz ön görüşme imkanı sunuyoruz. Bizimle iletişime geçerek haklarınızı koruma altına alabilirsiniz.