Konu  :Taşınmazın bütününe ilişkin ipoteğin, arazinin bölünmesi ya da arazide kat irtifakı veya doğrudan kat mülkiyeti kurulmasına bağlanan sonuçlar

Kavramların doğru kullanılması maksadıyla kavram tercihlerimiz aktarılacaktır. Taşınmaz rehni bünyesinde ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedini barındırmaktadır (TMK m.850). İpotekli borç senedi ve irat senedinin güncel durumda kullanılabilirliğinin bulunmaması sebebiyle üst başlık olan taşınmaz rehninin değil, ipotek kavramının kullanılmasının daha yerinde olacağı tespit edilmiştir. İlgili kanun maddelerinin okuması da “ipotek” terimi üzerinden yapılmalıdır.

Öncelikle belirtmek gerekir ki; birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsilen sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır.

TMK’nın taşınmazın bölünmesi (İmar Hukukuna göre ifraz) başlıklı 889. Maddesi “İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi hâlinde, aksine bir anlaşma yoksa, rehin taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır.” şeklindedir. eMK döneminde de ilgili hüküm “kendi kıymetine göre mütenasiben tevzi olunma” şeklindedir ve yeni kanun metni ile eski kanun metni içeriğinde pek fark bulunmamaktadır. Tapu Sicil Tüzüğü 60. Madde ise “Taşınmazların bölünmesinde, rehin hakları yeni taşınmazların tamamına aynen nakledilir.” şeklindedir. TST hükmü açıkça kanuna  aykırılık içermektedir.

TMK m.889 aslında bölünme sonucu artık ferden tayin edilecek iki ayrı arazinin değerleri ile oranlı aktarım hususunda tapu dairesine bağlı yetki getirmiştir. Bu konuda olması gereken tapu dairesinin değerleri ile orantılı dağıtım için her iki arazinin değerinin saptanmasıdır (Emlak vergi değerine göre). İşte bu konuda tapu dairelerinde, gündeme gelen güçlüğü bahane ederek Tüzüğün 60. maddesinin ilk cümlesi ile kanuna aykırı bir hüküm geliştirmeleri hukuk devletinde asla savunulmayacak bir olgudur. Bu yönde maddi sıkışıklığa düşerek bölünme sonucu bir arazisini devretmek zorunda kalan kimsenin tapu dairesinde Tüzüğün 60. maddesince olumsuz sonuçla karşı karşıya gelmesi halinde ilgili memurların “görevin kasten kötüye kullanması suçu” nedeniyle 4483 sayılı Memurlar ve Diğer Kamu Görevlilerinin Yargılanması Hakkında Kanun ile karşı karşıya kalması gündeme gelecektir.

Bölünme sonrasının ipotek alacaklısının hakkı TMK m.889 devamında korunmaktadır. İlgili hüküm “Bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunmak suretiyle alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir.” şeklindedir.

Kat mülkiyetine geçiş sonrasında da ipotek alacaklısı korunmaktadır. Normal şartlarda yalnızca kat maliklerine tanınan arsa payı düzeltilmesi davası açma yetkisi; istisnaen bağımsız bölümün devrini arsa payı ile kurmuş olan malikin bu konudaki tasarruf yetkisine razı olmayan ipotek alacaklısına da verilmiştir.

Bu konuda taşınmaz malikinin de ön sorun olarak bağımsız bölümlerin, arsa payları değerleri oranında dağıtımında arsa payının düzeltilmesi davası açarak tapu dairesinin bu yönde işleminin mahkeme kararının kesinleşmesine dayalı olarak elde edilecek ilama bağlı işlem tesisinde hukuki yararı olduğu kabul edilmelidir. Ancak yine TMK m.889/2’ye dayanarak ipotek alacaklısının arsa payları oranında dağıtımın kesinleştiğini kendisine bildirmesinden başlayarak alacağın bir yıl içinde ödenmesini talep hakkı olduğunun kabulü gerekmektedir ki bu durum ipotek alacaklısının hukuki menfaatlerini koruma noktasında daha işlevli bir yöntemdir.

 

Av. Rumeysa EROĞLU

Kaynakça: Medeni Hukukun Güncel Meseleleri, 2013