Ön ödemeli konut satışları hakkında yönetmelik m.4 bizlere konut tanımını vermektedir. Buna göre; Konut: 23/6/1965 tarihli ve 634. Sayılı Kat Mülkiyeti kanununa tabi mesken amaçlı kullanılan ya da mesken niteliği taşımamakla birlikte tüketicilerin kullanımına sunulan her türlü bağımsız bölümü ifade eder. Bu madde de mutlaka Kat Mülkiyeti kanununa tabi olması gerekir gibi bir anlam çıkabiliyor. Bunun devamında ‘‘mesken niteliği taşımamakla birlikte’’ tabirinin çokta yerinde olmadığını ve kanunun hazırlanma konusunda ciddiyetsizliklerin olduğunu söyleyebiliriz.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun m.50’de ise Devre tatil sözleşmesinin tanımı olarak, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda konaklama imkanı veren sözleşmeler olarak tanımlanmıştır.

Uzun süreli tatil sözleşmesini ise, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye, belirlenen süre zarfında konaklamaya veya konaklama ile bilikte seyahat ya da diğer hizmetlerin beraber sunulduğu durumlara ilişkin indirim yahut diğer menfaatlerden faydalanma hakkı veren sözleşme şeklinde tanımlanmıştır. Devreli tatil sistemlerini ikiye ayırmamız gerekiyor.

  1. Belirli bir yer veya belirli bir süre: Devre veya periyot kesintisiz her takvim yılı içinde tekrarlanması gereken bir süre olarak veya bir takvim yılı içinde birden fazla kez tekrarlanması şeklindedir,
  2. Çerçeve süre; Devrenin kaç yıl tekrarlanacağını belirleyen süredir.

Bu sisteme dayanarak iki ana başlık altında üç farklı sistem kurmak mümkündür;

Ayni hak sağlayan sistemler; Tapu sicili üst başlığında, tapu kütüğünde tescile dayanarak yararlanma, kullanma, tasarruf sağlayan sistemlerdir. Bunlar ilki 3227 sayılı Kat mülkiyeti kanunu 57-65 arası hükümlerde düzenlenen devre mülk hakkıdır. Kanunun m.57’de bunun irtifak hakkı olarak kurulacağı belirtilmiş olmasına rağmen, aynı kanunun m.60-61 hükümlerinde bu dikkate alınmadan devre mülk hakkının, devre mülk sözleşmesinin beyanlar hanesine yazımı ile kurulacak sistem olduğu izlenimi verilmektedir. Aslında baktığımızda bu fahiş hatayı bütün eşya hukuku kitaplarının tekrar ettiğini söyleyebiliriz. Devre mülk hakkının tapuya gidipte devre mülk sözleşmesini beyanlar hanesine yazımla kurulacağının sanılmaması gerekiyor. Devre mülk hakkı çifte tescille kurulur. Tapu kütüğünün mülkiyet sütununa pay olarak bütün devreleri dağıtmanız için en çok yirmi beş devreye fırsat verir.

Devre mülk sözleşmesi her bir bağımsız bölümde mesken amaçlı yapılan müstakil bir yapıda yada kat mülkiyetine konu yapıda o bağımsız bölümde kurulan devre mülk hakkının, devre mülk hak sahipleri arasında nasıl yararlanılacağı ve kullanılacağı söyleyen tıpkı yönetim planında olduğu gibi sözleşme hükmünde olup adi yazılı belgedir. Devre mülk hakkı adi yazılı belgenin tapuya ibrazıyla kurulamaz. Resmi senet düzenlenir ve irtifa hakkı tesciliyle kurulur. Devre mülk hakkının tapu kütüğüne irtifaklar sütununa yapılan tescille kurulacağı unutulmaması gerekir.

Tapu Kanunu m.26; mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden münhasıran istifadesini temin gayesiyle medeni kanunun 753 üncü maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya pu sicil görevlileri tarafından tanzim edileceğini belirten hükmü aslında kat mülkiyeti kurulmasına yol açan hükümdür. Bir arazide tiny House, bungalov, çadır kurarak insanlara paylı mülkiyet payı verilerek çizilen krokiye dayanılarak medeni kanun 838’e dayanarak irtifak hakkı kurabilirsiniz. Ama paylı mülkiyete dayanılan sistemin kurulması yasaklanmış durumdadır. Bu konuda anayasa mahkemesine iptal davası açılabilir.

Nispi hak sağlayan sistemler; Kat Mülkiyeti Kanunu m.57 ve devamına göre devre mülk hakkı kurmanız için, müstakil yapının medeni kanun 704/1’e göre arazinin bağımsız bölüm ve m.718 son fıkraya göre; yapının varlığı dayalı mesken olarak elverişli olması hali ve kat mülkiyetine konu meskenlerde kurulabileceğini söylüyor. Nispi hak sağlayan sistemlerde adi yazılı sözleşmeyle, ön ödemeli konut yasaklanmıştır. Bir sistemi yolsuzlaştıranlar var diye, düzgün kullananlar varken sistemi yok etmek yanlıştır. Devre tatil ve devre mülk sistemleride en güzel örneğidir. Devre tatili ile ilgili sözleşme süresi 10 yıldan fazla olamaz demiştir. Eleştiriye açıktır.