KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI

2022-08-10T19:39:53+00:00 10 Ağustos 2022|

HEMEN İLETİŞİME GEÇMEK İÇİN 0 541 485 92 48

                        Kazandırıcı zamanaşımı, belirli bir sürenin sonunda belirli koşulların gerçekleşmesi halinde kişinin zilyetliğinde bulundurduğu eşyanın mülkiyetini kazanmasını sağlar. Zamanaşımı ile kazanma, belirli bir süre devam eden ve itiraz edilmeyen zilyetliğe dayanılarak hak kazanılmasını ifade etmektedir. Türk Medeni Kanunu’na göre hem taşınırların hem de taşınmazların mülkiyeti kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilmektedir. Bir kimse, kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanırken o zamana kadar hak sahibi olan kişi de hakkını kaybetmektedir. Taşınmazlar bakımından ise hem olağan hem de olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla mülkiyetin kazanılması düzenlenmiştir.

Taşınırların mülkiyetinin kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilmesi için, bir kimsenin bir başkasının taşınır malını davasız ve aralıksız beş yıl iyi niyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulundurması gerekir.

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılabilmesinin nedeni zilyedin bu durumunun sürüncemede kalmasını engellemek ve de zilyedin güvensizlik içindeki halinin engellenerek bu duruma bir sonuç bağlanmasıdır.

Tapu sicilinde malik görünmesine rağmen mülkiyet hakkı bulunan kişinin kanunda aranan şartların gerçekleşmesi ve de beklenen sürenin geçmesi ile mülkiyet hakkını kazanması olağan zamanaşımı, ne zilyedin ne de malikin tapu sicilinde tescil edilmiş olduğu durumlarda mülkiyetin kazanılması ise olağanüstü zamanaşımı olarak adlandırılır.

Olağan Kazandırıcı Zamanaşımı İle Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

TMK Madde 712- Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

Türk Medeni Kanunun m.1022/f.1’e göre, taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için tapu kütüğüne tescil şarttır. Tescil yapılmadıkça mülkiyet hakkı kazanılamaz. Tescilin mülkiyet hakkının doğumuna sebebiyet verebilmesi için mevcut geçerli ve bağlayıcı bir hukuki nedene dayanması gerekmektedir. Eğer mevcut ve geçerli bir tescile dayanmadan gerçekleştirilen bir tescil söz konusuysa ortada yolsuz tescil söz konusu olacak ve adına tescil yapılan şahıs mülkiyet hakkını kazanamayacaktır. Gerçek hak sahibinin TMK m.1025 uyarınca tescilin düzeltilmesi davası açma hakkı bulunmaktadır. İşte bu gerçek hak sahibinin lehine yolsuz tescil yapılan kişiye karşı belirli bir süre içerisinde bu davayı açmaması durumunda yolsuz tescil hukukilik kazanmaktadır. Malik, ancak adına yolsuz tescil yapılan şahıs kanunda öngörülen şartlarla taşınmazın mülkiyetini kazanıncaya kadar bu davayı açabilecektir. Ancak, kanunda belirlenen şartlar sağlanmadıysa ne kadar uzun süre kullanılmamış olursa olsun mülkiyet hakkı sona ermeyecektir.

1-Taşınmazın olağan zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olması gerekir: Taşınmazın olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için taşınmazın tapuya kaydedilmiş olması şarttır. Tapuya kayıtlı olan taşınmaz bir arazi olabileceği gibi bir sayfaya kayıtlı bağımsız ve sürekli bir hak da olabilir, hatta bir taşınmazdaki mülkiyet payı dahi kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilir. Ancak, elbirliği ile mülkiyet halinde ortaklık payı tapu kütüğüne tescil edilmiş bir pay sayılmayacağından zamanaşımı ile kazanılamayacaktır. Tapuya kayıtlı taşınmazlardan da ancak özel mülkiyet kazanmaya elverişli bulunanlar olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilir. Bu nedenle kamu malı niteliğindeki taşınmazlar ve devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler ve kütüğe kayıtlı olmayan özel mülkiyete tabi taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılamazlar.

            2-Tapu kütüğündeki tescil yolsuz olmalıdır.

Olağan zamanaşımı ile bir taşınmazın mülkiyetin kazanılabilmesi için mülkiyeti kazanacak kişinin adının tüzel kişi ise unvanının taşınmaza ait sayfanın mülkiyet sütununa yolsuz şekilde tescil edilmiş olması gerekmektedir. Tescil gerçek hak durumunu göstermiyorsa yolsuzdur. Tescilin hüküm ve sonuçlarını doğurabilmesi için tasarruf yetkisine sahip olan kişinin yazılı tescil talebi, talebin dayandığı geçerli bir hukuki sebebin bulunması gerekir. Bu koşullardan birinin yokluğuna rağmen tapuya yapılan tescil, yolsuz tescildir.

TMK m.104 hükmüne göre satış sözleşmesinin devri sebebe bağlı olduğu için satış sözleşmesindeki ehliyetsizlik, şekle aykırılık, hukuka veya ahlaka aykırılık ya da muvazaa gibi hukuki sebepteki sakatlık tescili de etkileyerek geçersiz kılacaktır. Yargıtay, bir kararında tapu memurları ile emlakçıların karıştığı bir sahtecilik olayında sahte kaydın yok hükmünde olup şeklen dahi meydana gelmediğini ve söz konusu kayıt üzerinden yapılan satış işleminin hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağını bu durumda TMK m.102 ve m.712 hükümlerinden faydanalılamayacağını kabul etmiştir.

Yanlış kadastro tespitine dayanılarak yapılmış olan tesciller de yolsuz tescil niteliğinde kabul edilmelidir. Tescilin yolsuzluğu tasarruf yetkisinin eksikliğinden de doğabilmektedir. Yolsuz tescil, baştan itibaren olabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir.

Yolsuz tescile sebep olan sakatlık sonradan düzelirse ya da TMK m.1023 uyarınca iyi niyetli üçüncü kişi taşınmazın mülkiyetini kazanırsa, mülkiyetin kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmasının önü kapanmış olur.

            3-Olağan zamanaşımı ile kazanılacak taşınmaza zilyet olunması ve bu zilyetliğin belirli nitelikler taşıması

                        Zilyetliğin, davasız ve aralıksız on yıl süre ile hem de iyi niyetle sürdürülmüş olması gerekir. Burada kişinin kazanma fiili bir hukuki işlem niteliğinde olmadığından kişide fiil ehliyetinin varlığı aranmaz, kişinin ayırt etme gücüne sahip olması yeterlidir. Zilyetlik, malik sıfatıyla olmalıdır. Zilyetliğin malik sıfatıyla olup olmadığı belirlenirken zilyedin iradesine ve davranışlarına bakılır. Zilyet, başkasının üstün zilyetliğini tanımama iradesini gösteriyorsa, malik sıfatı ile zilyet olduğu kabul edilir.

Zilyedin sadece mülkiyeti kazanılacak taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet sahibi olması yeterli değildir. Zilyedin kendisini taşınmazın maliki zannetmesi, malik sıfat ve iradesiyle hareket etmesi gerekmektedir. Malik sıfatıyla zilyetliğin dolaylı olması da mümkündür.

On yıllık sürenin mutlaka zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak kişinin zilyetliğinde geçmesi gerekli değildir. Zamanaşımından yararlanma koşullarını taşıyan her zilyet aynı koşulları taşıyan daha önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilecektir.

Mülkiyet hakkı yolsuz bir şekilde tescil edilmiş olan ve TMK m.712’den yararlanan mirasbırakanın mirasçıları da kendi adlarına tescil yapıldıktan sonra miras bırakanlarının zilyetlik sürelerini kendi zilyetlik sürelerine ekleyebileceklerdir. Cüz’i halefler ise taşınmaz mülkiyetini hemen kazanırlar ancak kötü niyetli iseler artık olağan kazandırıcı zamanaşımından yararlanamayacaklarından olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartlarının gerçekleşmesi beklenir.

4-Zilyetliğin davasız ve aralıksız olması

                        Davasız deyimi ile kastedilen, gerçek malikin yolsuz tescil ile tapuda malik görünen zilyet aleyhine tapu sicilinin düzeltilmesi ya da istihkak davası açmaması veya açıp kazanamamasıdır. Aralıksız deyimi ile kastedilen ise zilyedin on yıllık sürenin tamamı içinde fiili hakimiyetini sürekli olarak kaybetmemesi gerektiğidir. Eğer eşya üzerinde sürekli olarak fiili hakimiyet sürdürme yetki ve imkanları ortadan kalkarsa zilyetlik de kaybedilmiş olacaktır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı ve sonunda taşınmaza zilyet olan bir kimsenin arada geçen zaman boyunca da taşınmaza zilyet olduğu aksi ispat edilebilir bir karine olarak kabul edilmektedir. Zamanaşımım kesilmesine ilişkin olarak TBK m.154 kıyasen uygulanır. Ancak TMK m.712’den aranan şartlardan biri ortadan kalktığında da zamanaşımının kesildiği kabul edilir.

5-Zilyedin iyi niyetli olması

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak zilyedin iyi niyetli olması gerekmektedir. Durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi ise iyi niyet iddiasında bulunamayacaktır. TMK m.712’de aranan iyi niyet, zilyedin kendisinden beklenen tüm özeni göstermiş olmasına rağmen mazur görülebilecek bir yanılsama ile tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilmemektir. Zilyedin iyi niyetli olduğunu ispatlaması gerekmez. Aksine, zilyedin kötü niyetli olduğunu iddia edenin bu iddiasını ispatlaması gerekir. İyi niyet, on yıllık zilyetlik boyunca aranır.

Doktrinde, tescil anında kötü niyetli olan miras bırakanın mirasçıları iyi niyetli iseleri bunların da mirası edindikleri tarihten itibaren on yıllık zilyetlik süresi sonunda taşınmazın mülkiyetini olağan zaman aşımı ile kazanabilecekleri ileri sürülürken Yargıtay’a göre mirasçı miras bırakanın kötü niyetine de halef olacağından iyi niyet unsuru gerçekleşmeyecek ve TMK m.712 hükmünden yararlanılamayacaktır.

            6-Olağan kazandırıcı zamanaşımının hüküm ve sonuçları: TMK m.712’de sayılan şartların gerçekleşmesi ile mülkiyet kendiliğinden kazanılmış olur. Herhangi bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Adına yolsuz tescil bulunan kişi mülkiyeti kazanırken o ana kadar mülkiyete sahip olan fakat tapuda malik olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. Olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılan mülkiyete itiraz edilemez.

Olağan kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasının hükümlerinin geriye etkili olduğu kabul edilmektedir. Zamanaşımının tamamlanması üzerine tescil sanki baştan itibaren geçerli bir tescilmiş gibi hüküm ifade eder.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ile Mülkiyetin Kazanılması TMK m.713

                        Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süre ile zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilecektir. Maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan ya da yirmi yıl önce gaipliğine karar verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazlar bakımından da aynı durum geçerlidir. Yargıtay’a göre gaiplik kararının kesinleştiği tarih dikkate alınacaktır. Yirmi yıldan beri kendilerinden haber alınamamakla birlikte haklarında gaiplik kararı verilmemiş kimselere ait taşınmazların mülkiyeti ise olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılamaz.

                        1-Taşınmazın Zamanaşımı ile Kazanmaya Elverişli Olması

                        Taşınmazın olağanüstü zaman aşımı ile edinilmeye elverişli olması gerekir. Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılmasında olduğu gibi olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması da da özel mülkiyet konusu olmaya elverişli taşınmazlar bakımından söz konusu olabilir. Yargıtay’a göre devlete son mirasçı olarak geçen yerler bakımından da kazandırıcı zamanaşımı hükümleri uygulanamaz. Taşınmaz tapusuz ya da tapudan kime ait olduğu anlaşılmayan veya gaip şahıslara ait bir taşınmaz olmalıdır

Tapu kütüğünde birden çok kaydı bulunan ve her kayıtta farklı kişilerin malik olarak gözüktüğü taşınmazlar bakımından da tapuda malikin kim olduğunun anlaşılamaması dolayısıyla olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması mümkündür.

2-Zilyetliğe ilişkin koşulların yerine getirilmiş olması

Mülkiyeti kazanacak zilyedin ilgili taşınmaza malik sıfatı ile davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle zilyet olması gerekir. Yargıtay’a göre zilyet olduğu taşınmaz için kira bedeli ya da ecrimisil ödeyen veya başka bir kimseyi malik yerine koyup, onun vasfına ve üstün hakkına saygı gösteren ya da bir taşınmazın vakıf malı olduğunu bilen kişi ya da kişilerin malik gibi zilyet olmadığını kabul etmektedir.

Taşınmazı önce feri zilyet olarak ele geçirmiş bir kişi sonrasında malik sıfatıyla hareket ettiğini iddia edebilecekse de bu iddiasını ispatlamalıdır. Mesela taşınmaza kiracı olarak giren bir zilyet bir süre sonra kira bedelini ödemeyerek malik sıfatı ile davrandığını ispat edebilir. Ancak, zilyetliğin değişmesi geriye etkili olmadığı için malik sıfatı ile ziltyetlik zamanaşımı boyunca devam etmelidir. Tapulu taşınmazlarda zilyetlik her türlü delil ile ispat edilirken tapusuz taşınmazlardaki zilyetliğin ispatı Kadastro Kanunu m.14’e göre yapılacaktır.

Olağan kazandırıcı zamanaşımından farklı olarak olağanüstü zamanaşımında mülkiyetin kazanılabilmesi için zilyetlik 20 yıl boyunca devam etmiş olmalıdır. Zamanaşımından yararlanma koşulları bulunan her zilyet aynı şartlara sahip olan daha önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir. Yargıtay bir kararında miras bırakanın zilyetliğinin mirasçıların zilyetliğine eklenebilmesi için mirasbırakana ait zilyetliğin belge ile ispatını aramıştır. Zilyetliğin aralıksız olması gerekir. Zilyedin yirmi yıllık süre içinde zilyetliği davasız bir zilyetlik olmalıdır. Burada dava deyimi ile kastedilen gerçek malik tarafından istihkak ya da zilyetliğe dayanan geri verme davasının açılmamış olmasıdır. Davanın, davasızlık durumunu ortadan kaldırabilmesi için kazandırıcı zamanaşımından yararlanacak zilyet aleyhine açılmış ve olumlu sonuçlanması gerekmektedir. Haksız yere dava açan kişinin açtığı dava hareketsiz kalan malik lehine zamanaşımını kesmez.

3-Şekli Koşulların Yerine Getirilmesi

TMK m.713’te belirtilen taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin koşullar gerçekleştiğinde zilyet, taşınmazın adına tescilini sağlayabilmek için tescil davası açmalıdır. Tescil davasına konu olan taşınmaz tapuda kayıtlı değil ise, davanın kabulü halinde hakimin tescil kararı üzerine, taşınmaz, davacı malik gösterilmek suretiyle tapu kütüğünün bağımsız bir sayfasına kaydedilir; söz konusu olan tapuya kayıtlı bir taşınmaz ise davanın kabulü üzerine eski malike ait tescil terkin edilerek davacı adına tescil yapılır.

Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açlır. Söz konusu davada taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili ve görevlidir.

Davanın konusu, mahkemece gazete ile bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan edilir. Son ilandan başlayarak üç ay içinde taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartların gerçekleşmediğine ilişkin bir itiraz bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ise hakim tescile karar verir.

Kazandırıcı Zamanaşımı Yoluyla Taşınır Mülkiyetinin Kazanılması

TMK m.777:Başkasının taşınır bir malını davasız ve aralıksız beş yıl iyiniyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, zamanaşımı yoluyla o taşınırın maliki olur. Zilyetliğin irade dışı kaybedilmesi hâlinde zilyet, bir yıl içinde eşyayı ele geçirir veya açacağı bir dava yoluyla onu yeniden elde ederse kazandırıcı zamanaşımı kesilmiş olmaz. Kazandırıcı zamanaşımı süresinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır

HEMEN İLETİŞİME GEÇMEK İÇİN 0 541 485 92 48

Hemen Arayın
Whatsapp