KİRALANANIN TMK m.194’E DAYALI AİLE KONUTU NİTELİĞİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNE ETKİSİ

KİRALANANIN TMK m.194’E DAYALI AİLE KONUTU NİTELİĞİNİN KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNE ETKİSİ

1. KİRALANANIN AİLE KONUTU NİTELİĞİ ve ETKİSİ:

TBK 349 ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak kurallar arasında aile konuta ilişkin hükümlerde esas alınmıştır.

TBK madde 349 “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene

bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” şeklindedir.

Ancak önem taşımaktadır ki salt bireylerin bir yeri aile konutu haline getirmeye yönelik soyut nitelikteki iradeleri, o yeri aile konutu haline getirmez. Aile konutunun hukuken varlığı için zorunlu olan unsur bahse konu içsel iradenin üçüncü kişiler tarafından bilinebilir hale gelmesi, yani konutun fiilen aile konutu olarak kullanılmaya başlanması gerekmektedir.

Aile konutu bir taşınmaz olabileceği gibi bir taşınır da olabilir, taşınmaz olması halinde tapulu ya da tapusuz olması fark etmemektedir. Ancak aile konutunun taşınır olması halinde kural olarak konut kirası niteliğine haiz olmayacağından yazılı tahliye taahhütleri bakımından TBK 352/1 hükmü uygulanmamaktadır.

Sadece tek bir aile konutu olabilir. İkincil nitelikli evler olarak kabul edilen yazlık, bağ evi vb. yerler aile konutu sayılmazlar.

Aynı zamanda TMK 194 ortak irade ile aile konutunun özgülenmesinden başlayarak eşler arasındaki mal rejimi ne olursa olsun özgülenmenin ortak kararlar kaldırılmasına veya evliliğin son ermesine kadar uygulanır. Eğer aile konutu bir kira sözleşmesi ile sağlanmışsa kiracı eş diğer eşin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini fesh edemez. Buradaki “feshetmek” ifadesini geniş yorumlamakla birlikte hem olağan fesih hem de haklı sebebe dayalı olağanüstü fesih olarak düşünmek gerekmektedir. Aynı zamanda bu hüküm fesih sonucu doğurabilecek diğer hukuki işlemler içinde sonuç doğurur. Buna ilişkin olarak;

• Aile konutu niteliğindeki kiralanan da kira sözleşmesinin sona ermesinden en az on beş gün önce yazılı bildirim ile kira sözleşmesinin devamına engel olmak, diğer eşin açık rızası ile mümkündür.

• Konut ve çatılı işyeri kiralarında sınırlı sayıda bulunan tahliye sebeplerinden biriyle açılan tahliye davasının kabulü de aynı şekilde diğer eşin açık rızası ile mümkündür.

• Kiracının üçüncü bir kişi ile akdedilen alt kira sözleşmesinin geçerliliği kendi eşinin açık rızasına bağlıdır.

• Arabuluculuk anlaşma belgeleri kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin bir tespit ya da kiraya verenin sona erdirme hakkında ilişkin bir hüküm barındırıyorsa, arabuluculuk tutanağının geçerli olması için kiracının eşinin açık rızasını ortaya koyması gerekmektedir. Eşin arabuluculuk süreci içerisinde yer alması gerekli olmamakla birlikte rızayı içeren belgenin arabuluculuk tutanağına eklenmesi zorunludur.

2- ÖZEL OLARAK YAZILI TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTI OLARAK EŞİN AÇIK RIZASI

Kiracı eşin kiraya verene karşı TBK 352/1 hükmü uyarınca yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracının eşin açık rızasının alınması şarttır.

TBK m. 349’un lafzı sadece kira sözleşmesinin feshi ile ilgili olsa da, kiracı eşin geçerli bir tahliye taahhüdünde bulunması için dahi eşinin rızasını alması şarttır.¹

Tahliye taahhüdünün bizzat kiracının kendisi veya temsilcisi tarafından verilmesi gerektiği açıktır. Ancak bir aile konutu söz konusu ise, kiracının kendisinin tahliye taahhüdünde bulunması için dahi, eşinin rızasının alınması gerektiği kabul edilmektedir.²

Yargıtayın İİK m.272 vd. Uyarınca Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Kiracıya Karşı Yapılan İcra Takibinde Takip Borçlusu Olmayan Kiracının Eşinin Aile Konutu İddiasında Bulunabilmesi İçin Sağladığı Olanaklar

Türk Medeni Kanunu’nun yürürlüğünden önce boşanma davası açan veya boşanma davası açılan kiracı eşin, verdiği tahliye taahhüdüne dayalı olarak İİK m. 272 hükmüne göre başlatılan ve kesinleşen takipte infaza başlanması halinde aile konutunda bulunan diğer eşin üçüncü kişi sayılmamakta ve bu nedenle İİK m.276’de üçüncü kişiye tanınan icra mahkemesi nezdindeki şikayet yolundan yararlanamamaktaydı.

Kiracının eşininn TMK m.194 göre açık rızasının gerekliliği Yargıtay tarafından da vurgulanmaktadır. Yargıtay kararlarının bir kısmında “malik eş, aile konutu olarak kullanılan taşınmazı üçüncü bir kişiye satıp mülkiyetini devretmekte, sonrasında satıcı, satılan konutu satış sonrası bir kira sözleşmesine dayalı olarak kullanmaya devam ediyormuşçasına, alıcıya, kiracı sıfatıyla bir yazılı tahliye taahhüdü vermektedir.” Yargıtayın kiracının eşini korumak amaçlı benimsediği çözüm, kiracının eşinin İİK m.272 vd.na dayalı tahliye talepli icra takibine karşı süresiz şikayet yoluna başvurabileceği ve eşin konutun aile konutu niteliğinin tespitine yönelik olarak aile mahkemesinde açacağı davanın ise görülmekte olan şikayet davasında bekletici sorun yapılmasıdır. Yani eşin konutun aile konutu niteliğinin tespitine yönelik açacağı dava görülmekte olan şikayet davasında bekletici mesele yapılmaktadır.

3-Kiracının Eşinin TMK M.194/IV Uyarınca Kira Sözleşmesine Katılmasının Yazılı Tahliye Taahhüdüne Etkisi

Kiracının eşinin kira sözleşmesine katılması sonrasında yapılacak olan tahliye taahhütnamesinde kiracının ve eşinin imzalarının birlikte bulunması şarttır. Rızayı sağlayamamış tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren tahliye davası da açmış olabilir. Ancak yazılı tahliye taahhüdüne açık rızası olmayan kiracının eşi, kiracıya karşı tahliye davası açıldıktan sonra dava konusu kira sözleşmesine TMK m.194/IV uyarınca -kiraya verenin kabul iradesi aranmaksızın- kiraya verene yönelik bir yenilik doğuran hakkın kullanılması niteliğindeki tek taraflı bildirimle katılırsa, burada yasal taraf değişikliği gerçekleştiğinden, açılan davaya kiracı ve kiraya verenin eşine karşı birlikte devam edilir.