ŞARTLARINA GÖRE KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI

2022-06-14T14:55:07+00:00 10 Mayıs 2022|

HEMEN İLETİŞİME GEÇMEK İÇİN 0 541 485 92 48

1-Taşınmazın olağan zamanaşımı ile kazanmaya elverişli olması gerekir.

Taşınmazın olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için taşınmazın tapuya kaydedilmiş olması şarttır. Tapuya kayıtlı olan taşınmaz bir arazi olabileceği gibi bir sayfaya kayıtlı bağımsız ve sürekli bir hak da olabilir, hatta bir taşınmazdaki mülkiyet payı dahi kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilir. Ancak, elbirliği ile mülkiyet halinde ortaklık payı tapu kütüğüne tescil edilmiş bir pay sayılmayacağından zamanaşımı ile kazanılamayacaktır. Tapuya kayıtlı taşınmazlardan da ancak özel mülkiyet kazanmaya elverişli bulunanlar olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilir. Bu nedenle kamu malı niteliğindeki taşınmazlar ve devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler ve kütüğe kayıtlı olmayan özel mülkiyete tabi taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılamazlar.

 2-Tapu kütüğündeki tescil yolsuz olmalıdır.

Olağan zamanaşımı ile bir taşınmazın mülkiyetin kazanılabilmesi için mülkiyeti kazanacak kişinin adının tüzel kişi ise unvanının taşınmaza ait sayfanın mülkiyet sütununa yolsuz şekilde tescil edilmiş olması gerekmektedir. Tescil gerçek hak durumunu göstermiyorsa yolsuzdur. Tescilin hüküm ve sonuçlarını doğurabilmesi için tasarruf yetkisine sahip olan kişinin yazılı tescil talebi, talebin dayandığı geçerli bir hukuki sebebin bulunması gerekir. Bu koşullardan birinin yokluğuna rağmen tapuya yapılan tescil, yolsuz tescildir.

TMK m.104 hükmüne göre satış sözleşmesinin devri sebebe bağlı olduğu için satış sözleşmesindeki ehliyetsizlik, şekle aykırılık, hukuka veya ahlaka aykırılık ya da muvazaa gibi hukuki sebepteki sakatlık tescili de etkileyerek geçersiz kılacaktır. Yargıtay, bir kararında tapu memurları ile emlakçıların karıştığı bir sahtecilik olayında sahte kaydın yok hükmünde olup şeklen dahi meydana gelmediğini ve söz konusu kayıt üzerinden yapılan satış işleminin hiçbir hukuki sonuç doğurmayacağını bu durumda TMK m.102 ve m.712 hükümlerinden faydanalılamayacağını kabul etmiştir.

Yanlış kadastro tespitine dayanılarak yapılmış olan tesciller de yolsuz tescil niteliğinde kabul edilmelidir. Tescilin yolsuzluğu tasarruf yetkisinin eksikliğinden de doğabilmektedir. Yolsuz tescil, baştan itibaren olabileceği gibi sonradan da ortaya çıkabilir.

Yolsuz tescile sebep olan sakatlık sonradan düzelirse ya da TMK m.1023 uyarınca iyi niyetli üçüncü kişi taşınmazın mülkiyetini kazanırsa, mülkiyetin kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmasının önü kapanmış olur.

3-Olağan zamanaşımı ile kazanılacak taşınmaza zilyet olunması ve bu zilyetliğin belirli nitelikler taşıması

                        Zilyetliğin, davasız ve aralıksız on yıl süre ile hem de iyi niyetle sürdürülmüş olması gerekir. Burada kişinin kazanma fiili bir hukuki işlem niteliğinde olmadığından kişide fiil ehliyetinin varlığı aranmaz, kişininin ayırt etme gücüne sahip olması yeterlidir. Zilyetlik, malik sıfatıyla olmalıdır. Zilyetliğin malik sıfatıyla olup olmadığı belirlenirken zilyedin iradesine ve davranışlarına bakılır. Zilyet, başkasının üstün zilyetliğini tanımama iradesini gösteriyorsa, malik sıfatı ile zilyet olduğu kabul edilir.

Zilyedin sadece mülkiyeti kazanılacak taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet sahibi olması yeterli değildir. Zilyedin kendisini taşınmazın maliki zannetmesi, malik sıfat ve iradesiyle hareket etmesi gerekmektedir. Malik sıfatıyla zilyetliğin dolaylı olması da mümkündür.

On yıllık sürenin mutlaka zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak kişinin zilyetliğinde geçmesi gerekli değildir. Zamanaşımından yararlanma koşullarını taşıyan her zilyet aynı koşulları taşıyan daha önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilecektir.

Mülkiyet hakkı yolsuz bir şekilde tescil edilmiş olan ve TMK m.712’den yararlanan mirasbırakanın mirasçıları da kendi adlarına tescil yapıldıktan sonra mirasbırakanlarının zilyetlik sürelerini kendi zilyetlik sürelerine ekleyebileceklerdir. Cüz’i halefler ise taşınmaz mülkiyetini hemen kazanırlar ancak kötü niyetli iseler artık olağan kazandırıcı zamanaşımından yararlanamayacaklarından olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının şartlarının gerçekleşmesi beklenir.

4-Zilyetliğin davasız ve aralıksız olması

                        Davasız deyimi ile kastedilen, gerçek malikin yolsuz tescil ile tapuda malik görünen zilyet aleyhine tapu sicilinin düzeltilmesi ya da istihkak davası açmaması veya açıp kazanamamasıdır. Aralıksız deyimi ile kastedilen ise zilyedin on yıllık sürenin tamamı içinde fiili hakimiyetini sürekli olarak kaybetmemesi gerektiğidir. Eğer eşya üzerinde sürekli olarak fiili hakimiyet sürdürme yetki ve imkanları ortadan kalkarsa zilyetlik de kaybedilmiş olacaktır. Zamanaşımı süresinin başlangıcı ve sonunda taşınmaza zilyet olan bir kimsenin arada geçen zaman boyunca da taşınmaza zilyet olduğu aksi ispat edilebilir bir karine olarak kabul edilmektedir. Zamanaşımım kesilmesine ilişkin olarak TBK m.154 kıyasen uygulanır. Ancak TMK m.712’den aranan şartlardan biri ortadan kalktığında da zamanaşımının kesildiği kabul edilir.

5-Zilyedin iyi niyetli olması

Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanacak zilyedin iyi niyetli olması gerekmektedir. Durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kişi ise iyi niyet iddiasında bulunamayacaktır. TMK m.712’de aranan iyi niyet, zilyedin kendisinden beklenen tüm özeni göstermiş olmasına rağmen mazur görülebilecek bir yanılsama ile tapudaki tescilin yolsuz olduğunu bilmemektir. Zilyedin iyi niyetli olduğunu ispatlaması gerekmez. Aksine, zilyedin kötü niyetli olduğunu iddia edenin bu iddiasını ispatlaması gerekir. İyi niyet, on yıllık zilyetlik boyunca aranır.

Doktrinde, tescil anında kötü niyetli olan mirasbırakanın mirasçıları iyi niyetli iseleri bunların da mirası edindikleri tarihten itibaren on yıllık zilyetlik süresi sonunda taşınmazın mülkiyetini olağan zaman aşımı ile kazanabilecekleri ileri sürülürken Yargıtay’a göre mirasçı mirasbırakanın kötü niyetine de halef olacağından iyi niyet unsuru gerçekleşmeyecek ve TMK m.712 hükmünden yararlanılamayacaktır.

6-Olağan kazandırıcı zamanaşımının hüküm ve sonuçları:

TMK m.712’de sayılan şartların gerçekleşmesi ile mülkiyet kendiliğinden kazanılmış olur. Herhangi bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Adına yolsuz tescil bulunan kişi mülkiyeti kazanırken o ana kadar mülkiyete sahip olan fakat tapuda malik olarak gözükmeyen kişi mülkiyet hakkını kaybeder. Olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılan mülkiyete itiraz edilemez.

Olağan kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasının hükümlerinin geriye etkili olduğu kabul edilmektedir. Zamanaşımının tamamlanması üzerine tescil sanki baştan itibaren geçerli bir tescilmiş gibi hüküm ifade eder.

Stj. Av. Elif Nur Akyol

HEMEN İLETİŞİME GEÇMEK İÇİN 0 541 485 92 48

Hemen Arayın
Whatsapp