Taşınmaz Satımında Eksik İfa ve Ayıp

2021-03-17T16:57:18+00:00 17 Mart 2021|

Günümüzde proje üzerinden konut satın alımı oldukça yaygındır. Yani tüketici, söz konusu taşınmazı sadece proje üzerinden görüp satın almakta ve taşınmazın yüklenici tarafından teslim edilmesini beklemektedir. Ancak bu satın alma işlemi nedeniyle tüketici zaman zaman bazı sorunlarla karşılaşmaktadır. Bu sorunların en önemlileri ise;

 

1-Taşınmazın vadedilenden eksik m2 olarak teslimi

2-Eksik sosyal donatı

 

A-Eksik m2 ve eksik sosyal donatı eksik ifa mıdır yoksa ayıp mıdır?

Söz konusu bu sorunların yani eksik m2 ve eksik sosyal donatıların eksik ifa mı yoksa ayıp mı olduğu konusunda farklı görüşler bulunmaktaydı. Ancak 2015 tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı ile eksik m2 ve eksik sosyal donatıların açık ayıp olduğu kabul edilmiş ve açık ayıp hükümlerinin uygulanması gerektiği belirtilmiştir. Açık ayıp, ilk bakışta olağan bir inceleme ile anlaşılabilen ayıp demektir.

 

B-Peki açık ayıp ile karşılaşıldığında tüketici tarafından izlenmesi gereken yol nedir?

Öncelikle belirtmek gerekir ki 4077 Sayılı Eski Tüketici Kanunu ile 6502 Sayılı Yeni Tüketici Kanunu arasında uygulama farkları bulunmaktadır. Kısaca bu farklığa değinmek gerekir ise;

4077 Sayılı Eski Tüketici Kanunu’na göre açık ayıp varsa tüketicinin ayıp ihbar külfeti söz konusudur. Yani tüketici, taşınmazı teslim aldıktan sonra 30 gün içerisinde yükleniciye ayıbı ihbar etmek zorundadır. İhbar külfetini kullanmayan tüketicinin ayıptan doğan haklarını kullanması mümkün olmayacak ve açmış olduğu davanın usulden reddi gerekecektir. Ancak ihbar külfeti bir dava şartı değildir. Yani karşı tarafça ileri sürülmedikçe Mahkeme kendiliğinden ihbar külfetine uyulup uyulmadığını dikkate almayacatır.

6502 Sayılı Yeni Tüketici Kanunu’nda ise ayıptan doğan hakların kullanılması için tüketiciye bir ihbar külfeti yüklenmemiştir. Yani tüketici 30 günlük süre içerisinde satıcıya ihbarda bulunmasa bile ayıptan doğan haklarını kullanabilecektir.

C-Sözleşme tarihi eski kanun yürürlükte iken yapılmış ancak ifa yeni kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse tüketicinin ihbar külfeti var mıdır?

 

Eski ve yeni kanun arasındaki bu ihbar külfeti farkı uygulamada yeni bir tartışmaya neden olmuş ve farklı görüşler ortaya çıkmıştır. Bir görüş, Kanun maddelerinin uygulanması yönünde sözleşme tarihini esas alırken, diğer bir görüş ise ifa tarihini esas almıştır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 19.Hukuk Dairesi ise sözleşme tarihini esas alınması gerektiğini vurgulamıştır.  Yani sözleşme tarihi eski Tüketici Kanunu’nun yürürlükte olduğu tarihte yapıldı ise eski Tüketici Kanunu; yeni Tüketici Kanunu’nun yürürlükte olduğu tarihte yani 28.05.2014 tarihinden sonra yapıldı ise yeni Tüketici Kanunu uygulanmalıdır.

D-Eski Tüketici Kanunu’na göre ayıp ihbar külfetini yerine getirmeyen tüketicinin başka şekilde talep hakkı yok mudur?

Öncelikle belirtmek isteriz ki, satıcının söz konusu ayıbın meydana gelmesinde ağır kusuru var ise ayıp ihbar külfeti aranmayacaktır. Bu ağır kusur ise satıcının kastının veya ağır ihmalinin bulunmasıdır ki her olayın özelliğine göre bu durumu belirlemek gerekecektir.

Tüketici ayıp ihbar külfetini yerine getirmediği takdirde şartları var ise genel hükümlere dayanarak müspet zararın tazminini de isteyebilecektir. Bu konuda önceleri her ne kadar farklı görüşler bulunsa da 2017 tarihi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı, ayıp ihbar külfetini yerine getirmeyen tüketicinin Borçlar Kanunu md.112’ye dayalı tazminat isteme hakkının bulunduğunu belirtmiştir.

 

Av. Öznur Yeşilnacar

 

Hemen Arayın
Whatsapp