Kira Sözleşmeleri ve Uyarlama Davaları

2021-06-02T14:26:12+00:00 6 Haziran 2021|

Kira sözleşmelerinde Ahde Vefa ilkesi temel prensiplerden biridir. Yani sözleşme ile bağlılık söz konusudur.

 

Kira Tespit Davaları

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

 

5 yıldan az sürede tespit davasına gidilebilmesi için hukuki yararın olması şarttır.

01.01.2020 tarihli her yıl artış oranlarının da kararlaştırılmış olduğu 5 yılık bir kira sözleşmesinin 3. Yılında kiraya verenin, kira bedeli rayiçlerden çok düşük kaldı, kira bedelinin arttılması talebiyle tespit davası açmasında hukuki yarar yoktur. Kiracı, yasaya uygun olarak maksimum tüfe oranında artışları yapmaz ise kiraya veren tespit davası açabilir.

 

5 yıldan az kira sözleşmelerinde artış oranına ilişkin olarak artış yapılmamışsa, hâkim kiralananın durumu göz önünde tutularak ve hakkaniyete göre kira bedelinin tespitine karar verir.

 

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tespit davalarında hâkimin esas alacağı kriterler açık olarak belirtilmiştir. Bir taşınmazın durumu 3. Kata, caddeye cepheli, metroya yakın vs. olmasına göre emsal rayiç değerlere göre bilirkişi tarafından tespit davalarında değerlendirilir.

 

Kira tespit davaları ancak ve ancak konut ve çatılı iş yerleri için açılabilir.

Kira tespit davası her zaman açılabilir bunun bir süresi yoktur. Kira tespit davasını hem kiraya veren hem kiracı açabilir.

Kira tespit davasının kiracı tarafından açılmasının koşulları;

Kiralanan taşınmazın, ön görünülenden, düşünülenden daha az bir kâr elde edilmesi durumlarında kiracı tarafından kira tespit davası açılabilir.

 

Kira tespit davasının kiraya veren tarafından açılmasının koşulları;

Kiralanan taşınmazın kiraya verildikten 5 yıl sonra oradan bir metro geçmesi, çok büyük plazaların yapılması, üstün vasıflı binaların yapılmış olması, bir cazibe merkezi haline gelmiş olması durumunda kira tespit davası ile buranın kirasının arttırılmasını kiraya veren isteyebilir. Ancak kira tespit davasında kira bedelinin arttırılması için gerekli unsurların olup olmadığının takdiri yerel mahkemeye aittir.

 

 

 

Kira tespit davasında en önemli husus 5 yıllık süredir. 5 yıldan sonra artık üfe endeksine bağlı kalmadan yerinde yapılan incelemelerle hak ve nesafete uygun olarak belirlenmesi gerekir.

 

Yabancı para cinsiyle yapılan kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre bitmeden kira tespit davası açılamaz.

 

Uyarlama Davası

Kira sözleşmesinin ediminde aşırı ifa imkansızlığı olması, işlem temelinin çökmesi, olağanüstü durum gerçekleşmesi esasına dayanır. Kiraya veren ya da kiracıdan kaynaklanmayan bir sebep meydana gelmelidir. Günümüzde en büyük örnek Covid-19dur.

 

Uyarlama davası derhal, vakit geçirmeksizin açılmalıdır. Geçmişe yönelik uyarlama davası açılamaz. Ödenmemiş kira bedellerine yönelik talepte bulunulabilir.

 

Uyarlama davası açıldığı zaman eğer mahkeme tarafından ihtiyati tedbir kararı verilmediyse ve o karar kesinleşmediyse kiracı tarafından kira ücreti ödenmeye devam eder. Eğer kiracı söz konusu kiraları ödemez ise temerrüt nedeniyle tahliye davasına maruz kalabilir.

 

Kira ile ilgili her türlü davalarda görevli mahkeme; Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Kira bedeli için senet alınsa bile veya kira bedelleri için ihtiyati haciz alınacak olsa dahi her zaman Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Bunun tek istisnası icra hukuk mahkemelerinin görev kapsamında kalan konulardır.

Yetkili Mahkeme; Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya kira borcu götürülecek bir borç olduğundan kiraya verenin olduğu yer mahkemesi de yetkilidir.

 

KİRA SÖZLEŞMELERİ

 

Eğer birden fazla kiralayan varsa hukuki işlemler iki kiralayan tarafından yapılmalıdır. Kira sözleşmesinde kiraya veren tek kişi ise icra takibini tek başına başlatıp, davayı da tek başına açabilir. Kira sözleşmesinde kiraya veren taraf iki kişi ise; takibi birlikte yapıp, davayı birlikte açmaları gerekir.

Kira alacakları ile tahliye hususu birbirinden farklıdır. Tahliye bölünmez olduğu için mutlaka kiraya verenler birlikte talep etmelidir. Alacak açısından, her kiraya veren kendine ilişkin alacağını dava konusu ve takip konusu yapabilir. Kiraya verenler davayı birlikte açmalıdır. Takibi biri yapmış olsa dahi bu eksiklik sonradan giderilemez olduğu için tahliye hususunun reddine karar verilir.

 

Kiracı, kiralananda oturduğu sürece, tahliye etmediği sürece kiraya veren tarafından yeni bir sözleşme yapmaya zorlanamaz. Kiraya veren keyfi olarak kiracıyı tahliye edemez. Sınırlı sayıda kanunda belirtilen tahliye nedenlerinden biri var ise tahliye talep edebilir ve akdi yenilemeyebilir.

 

Kiraya verenin tahliye sebepleri;

İhtiyaç nedeniyle

Temerrüt nedeniyle tahliye

Akde aykırılık nedeniyle tahliye

Yeniden imar, inşa nedeniyle tahliye

 

Kiraya verenin sebepsiz yere tahliye hakkı TBK 347. Maddede düzenlenmiştir. Sadece uzatılmış 10 yıllık sürenin sonunda söz konusu olabilir. Örneğin; 01.01.2000 yılında yapılan 11 yıllık bir kira sözleşmesi var. 01.01.2011 yılında kira sözleşmesinin süresi bitti. TBK md.347’de bahsedilen 10 yıllık uzama süresi; 01.01.2011 tarihinde başlayacak 01.01.2021 tarihinde bitmiş olacak. Kiraya veren 01.01.2021 tarihinden 01.09.2021 tarihine kadar kiracıya tahliye ihtarını yapmalıdır. Kiraya veren, kiracıya ihtarı yapıp tebliğ ettikten sonra tahliye davasını açabilir. Özetle; 5 yıllık kira sözleşmesinde kiraya veren sebepsiz tahliye davasını 16 yıldan önce açamaz.

 

Stj. Av. Dilan Ecem Ceylan

Hemen Arayın
Whatsapp