Bu çalışma, taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda sıklıkla karşılaşılan sahte vekâletname olgusunun, ecrimisil taleplerine etkisini konu edinmektedir. Özellikle sahte vekâletnameye dayanılarak yapılan satışlar sonucunda ortaya çıkan yolsuz tescil hâlinde, taşınmazı fiilen kullanan kişilerin ecrimisilden hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacakları sorunu, Hukuk Genel Kurulu’nun konuya ilişkin kararı çerçevesinde incelenmektedir. Kararda, tapu iptali ve tescil kararlarının hukuki niteliği ile zilyedin iyi veya kötü niyetinin ecrimisil sorumluluğu bakımından nasıl değerlendirilmesi gerektiği açıklığa kavuşturulmuştur.
Ecrimisilin Tanımı ve Hukuki Niteliği
Ecrimisil, bir taşınmazın malikinin veya hak sahibinin rızası olmaksızın, üçüncü kişiler tarafından haksız olarak işgal edilmesi ve kullanılması durumunda gündeme gelen bir tazminat türüdür. Günlük hayatta çoğu zaman kira bedeline benzetilse de ecrimisil, kira değildir ve herhangi bir sözleşmeye dayanmaz. Ecrimisilin hukuki dayanağı, haksız fiil sorumluluğudur. Bu nedenle ecrimisil, haksız işgal nedeniyle uğranılan zararın giderilmesine yönelik özel bir tazminat olarak kabul edilmektedir.
Ecrimisil talebinin doğabilmesi için iki temel şartın birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bunlardan ilki, taşınmazın hak sahibinin izni dışında kullanılması; ikincisi ise taşınmazı kullanan kişinin kötü niyetli zilyet olmasıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesinde, iyi niyetli olmayan zilyedin, haksız olarak elinde bulundurduğu şey nedeniyle hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazminle yükümlü olduğu açıkça düzenlenmiştir. Bu bağlamda, ecrimisil sorumluluğunun belirlenmesinde zilyedin iyi niyetli mi yoksa kötü niyetli mi olduğu büyük önem taşımaktadır.
Uyuşmazlığın Arka Planı
İnceleme konusu olayda, davacıya ait bir taşınmaz, davacıdan herhangi bir yetki almayan üçüncü bir kişi tarafından sahte bir vekâletname düzenlenmek suretiyle davalılara satılmıştır. Davalılar, tapu müdürlüğünde yapılan resmî işlem sonucunda taşınmazı satın almış ve adlarına tescil ettirmişlerdir. Bu aşamada davalılar, tapu siciline ve resmî senede güvenerek taşınmazı edindiklerini ileri sürmüşlerdir.
Ancak satış bedelinin ödenmesi sürecinde, bankadan kullanılan krediye ilişkin işlemler sırasında satışa esas alınan vekâletnamenin sahte olduğu banka tarafından fark edilmiştir. Bunun üzerine satış bedeline ilişkin ödeme gerçekleşmemiş ve durum davacıya da bildirilmiştir. Davacı, sahte vekâletnameye dayalı bu tescilin yolsuz olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açmış; dava kabul edilerek karar kesinleşmiştir.
Uyuşmazlık, bu noktada davalıların taşınmazı fiilen kullandıkları dönem bakımından ecrimisil ödeyip ödemeyecekleri ve ödeyeceklerse bu sorumluluğun hangi tarihten itibaren başlayacağı hususunda yoğunlaşmıştır.
Yerel Mahkemenin Yaklaşımı
Yerel mahkeme, davalıların taşınmazı tapu siciline ve resmî senede güvenerek edindiklerini, vekâletnamenin sahte olduğunun ancak açılan dava sonucunda kesin olarak ortaya çıktığını ve bu nedenle davalıların tapu iptali ve tescil kararının kesinleşmesine kadar iyi niyetli zilyet sayılmaları gerektiğini kabul etmiştir. Mahkemeye göre, kişilerin dava süresince savunma haklarını kullanmaları doğal olup bu süreçte kötü niyetli sayılmaları mümkün değildir. Bu gerekçeyle ecrimisil talebi, yalnızca tapu iptali kararının kesinleşmesinden sonraki kısa bir dönem için kabul edilmiştir.
Yargıtay İncelemesi
Yerel mahkemenin bu kararı, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Dosya, Yargıtay ilgili Hukuk Dairesi tarafından incelenmiştir. Yargıtay, yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil kararlarının açıklayıcı nitelikte olduğunu, bu nedenle tescilin baştan itibaren geçersiz sayıldığını vurgulamıştır. Bu gerekçeyle, ecrimisilin tapu iptal kararının kesinleşme tarihinden başlatılmasının hukuka uygun olmadığı belirtilerek yerel mahkeme kararı bozulmuştur.
Direnme Kararı
Yargıtay’ın bozma kararından sonra dosya yeniden yerel mahkemeye gelmiştir. Yerel mahkeme, önceki kararında direnmiş; davalıların kötü niyetli sayılabilmesi için tapu iptali ve tescil kararının kesinleşmesinin gerektiği görüşünü yinelemiştir. Bu aşamada yerel mahkeme, Yargıtay’ın bozma gerekçesine uymamış ve önceki kararında ısrar etmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nun Değerlendirmesi
Hukuk Genel Kurulu, öncelikle yolsuz tescil kavramı üzerinde durmuştur. Türk hukukunda tapu sicilinde yapılan tescillerin geçerli olabilmesi için geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Sahte vekâletnameye dayalı bir satış, geçerli bir hukuki sebep oluşturmadığından, bu satışa dayanan tescil yolsuz tescil niteliğindedir.
Kurul, yolsuz tescile dayalı tapu iptali ve tescil kararlarının kurucu değil, açıklayıcı nitelikte olduğunu belirtmiştir. Bu durum, tescilin baştan itibaren geçersiz olduğu anlamına gelmektedir. Ancak Hukuk Genel Kurulu, bu tespitin ecrimisil bakımından tek başına yeterli olmadığını; zilyedin kötü niyetinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
Kurula göre, ecrimisil sorumluluğunun başlangıcı, tapu iptali ve tescil kararının kesinleştiği tarih değil; zilyedin taşınmaz üzerindeki hâkimiyetinin hukuka aykırı olduğunu fiilen öğrendiği andır. Somut olayda, davalıların vekâletnamenin sahte olduğunun ortaya çıkması üzerine satış bedeline ilişkin kredi hesabını kapattıkları ve taşınmazın bedelini ödemedikleri hâlde taşınmazı kullanmaya devam ettikleri görülmektedir. Bu davranış, davalıların bu tarihten itibaren iyi niyetli zilyet olarak kabul edilemeyeceğini açıkça göstermektedir.
Sonuç ve Değerlendirme
Hukuk Genel Kurulu, sahte vekâletnamenin ortaya çıktığı ve davalıların kredi hesabını kapattıkları tarihten itibaren, taşınmazın fiilen teslim edildiği tarihe kadar olan kullanımın haksız ve kötü niyetli işgal niteliğinde olduğuna hükmetmiştir. Bu nedenle söz konusu dönem için ecrimisil talebinin kabul edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Bu karar, ecrimisilin başlangıç tarihinin belirlenmesinde tapu iptali ve tescil kararının kesinleşme tarihinin esas alınamayacağını; asıl belirleyici unsurun, zilyedin kötü niyetinin somut olayda ne zaman ortaya çıktığı olduğunu açık biçimde ortaya koymaktadır. Karar, sahte vekâletnameye dayalı yolsuz tescil hâllerinde tapu siciline güven ilkesinin, ecrimisil sorumluluğu bakımından mutlak bir koruma sağlamadığını göstermesi açısından uygulamada ve öğretide önemli bir yere sahiptir.
Stj. Av. Berivan Öztürk
