Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı öncelikle satın alabilme hakkıdır. Şufa hakkı olarak da bilinir. Bu yazıda önalım hakkının ne olduğunu, hangi durumlarda kullanılabileceğini, sürelerini ve önalım davasını ele alıyoruz.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını dışarıdan birine satması durumunda, diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Amaç, taşınmaza dışarıdan yeni bir kişinin paydaş olarak girmesini engellemek ve mevcut paydaşların taşınmaz üzerindeki bütünlüğünü korumaktır. Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ancak satış gerçekleştiğinde kullanılabilir hâle gelir.
Yasal ve Sözleşmeden Doğan Önalım
Önalım hakkı iki şekilde ortaya çıkabilir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinden doğar ve kanun gereği tüm paydaşlara tanınır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise tarafların aralarında yaptıkları bir sözleşmeyle kurulur ve tapuya şerh edilebilir. İki hâlin şartları ve kullanım biçimi farklılık gösterebilir.
Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?
Önalım hakkı her devirde gündeme gelmez. Aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz:
- Payın bir başka paydaşa satılması hâlinde
- Bağış gibi satış niteliği taşımayan devirlerde
- Cebri artırma, yani icra yoluyla yapılan satışlarda
Ayrıca paydaşlar taşınmazı fiilen aralarında bölüşmüş, yani fiili taksim yapmışlarsa, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Bu değerlendirme somut olaya göre yapılır.
Önalım Hakkında Süreler
Önalım hakkı hak düşürücü sürelere tabidir ve bu süreler kaçırıldığında hak kullanılamaz hâle gelir.
| Süre | Başlangıcı |
| Üç ay | Satışın önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren |
| İki yıl | Bildirim yapılmamış olsa dahi, satışın üzerinden geçen süre bakımından |
Yani satış usulüne uygun bildirildiyse üç ay içinde, hiç bildirilmediyse her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde önalım hakkının dava yoluyla kullanılması gerekir.
Önalım Davası
Önalım hakkı, ancak dava açılarak kullanılır. Dava, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesidir. Davada önalım hakkı sahibi, alıcının ödediği satış bedelini ve devir masraflarını ödemeyi üstlenir. Mahkeme talebi kabul ederse, pay önalım hakkı sahibi adına tescil edilir.
Sık Sorulan Sorular
Önalım hakkı nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların o payı öncelikle satın alabilme hakkıdır. Şufa hakkı olarak da bilinir.
Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılmalıdır?
Satış, önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilmişse üç ay içinde kullanılmalıdır. Bildirim yapılmamış olsa bile, her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılması gerekir.
Paydaşa yapılan satışta önalım hakkı doğar mı?
Hayır. Payın mevcut paydaşlardan birine satılması hâlinde önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılması durumunda gündeme gelir.
Önalım hakkı nasıl kullanılır?
Önalım hakkı dava yoluyla kullanılır. Payı satın alan kişiye karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde önalım davası açılması gerekir.
Önalım hakkında süreler kısa ve hak düşürücü olduğundan, satıştan haberdar olunduğunda vakit kaybetmeden değerlendirme yapılması önem taşır. Bu nedenle sürecin bir Bursa gayrimenkul avukatı ile takip edilmesi yerinde olur. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez; her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilmelidir.
İçindekiler
- 1 Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
- 2 Yasal ve Sözleşmeden Doğan Önalım
- 3 Önalım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?
- 4 Önalım Hakkında Süreler
- 5 Önalım Davası
- 6 Sık Sorulan Sorular
- 7 Önalım hakkı nedir?
- 8 Önalım hakkı ne kadar sürede kullanılmalıdır?
- 9 Paydaşa yapılan satışta önalım hakkı doğar mı?
- 10 Önalım hakkı nasıl kullanılır?
- 11
- 12 Özlem Zennup Özkök