Kira sözleşmelerinde kira bedeli, en önemli unsurlardan biridir. Taraflar, sözleşmenin başlangıcında kira bedelini belirler ve genellikle belirli periyotlarda artış oranı da kararlaştırılır. Ancak, zaman içerisinde ekonomik koşullar ve piyasa şartları değişebilir ve bu da kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacını doğurabilir. Bu noktada, kiracı ve kirasının iki farklı seçeneği vardır: kira tespit davası veya kira bedeli uyarlama davası.
Her iki dava türü de kira bedelinin güncellenmesine yönelik olsa da, bazı önemli farklar da barındırır. Bu yazıda, kira tespit davası ile kira bedeli uyarlama davası arasındaki temel farkları inceleyeceğiz.
1. Davanın Konusu:
Kira Tespit Davası: Bu dava, kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmemiş olması veya belirlenmiş olsa da sözleşmenin beş yılını doldurmuş olması durumunda açılabilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Bu dava ise kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmiş olması ve beş yıllık süre dolmamış olsa dahi, ekonomik koşullardaki önemli değişiklikler nedeniyle kira bedelinin güncellenmesi ihtiyacı ortaya çıktığında açılabilir.
2. Dava Tarihi:
Kira Tespit Davası: Kira tespit davası, kira sözleşmesinin başlangıcında veya her beş yıllık dönemin sonunda açılabilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Kira bedeli uyarlama davası ise kira sözleşmesi devam ederken her zaman açılabilir.
3. Kira Bedelinin Belirlenmesi:
Kira Tespit Davası: Kira tespit davasında, hakim kira bedelini belirlerken o bölgedeki emsal kira bedellerini, enflasyon oranlarını ve taşınmazın özelliklerini dikkate alır.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Kira bedeli uyarlama davasında ise hakim, kira bedelini belirlerken daha geniş bir takdir yetkisine sahiptir. Ekonomik koşullardaki değişiklikleri, sözleşmenin maddelerini ve tarafların menfaatlerini gözeterek yeni bir kira bedeli belirler.
4. Yasal Sınırlamalar:
Kira Tespit Davası: Kira tespit davasında, hakim kira bedelini belirlerken TÜFE ortalaması veya belirli bir kira artış oranı gibi yasal sınırlamalara tabi olabilir.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Kira bedeli uyarlama davasında ise hakim herhangi bir yasal sınırlamaya tabi değildir. Bu sayede, hakim daha esnek bir şekilde kira bedelini güncelleyebilir.
5. Davanın Etkisi:
Kira Tespit Davası: Kira tespit davası, dava tarihinden itibaren geçerlidir ve geçmişe dönük bir etkisi yoktur. Yani, davadan önce ödenmiş kiralar geri alınamaz.
Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Kira bedeli uyarlama davası ise dava tarihinden itibaren geçerlidir ve geleceğe dönük bir etkisi vardır. Yani, davadan sonra ödenecek kiralar yeni belirlenen kira bedelini yansıtır.